令和6年1月15日　提出 仙台宮城野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 1,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区苦竹３丁目１番１５ ｢苦竹３－４－５｣ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 特別用途地区 駐車付置義務 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ3 大規模物流施設、工 場、事業所等のある 工業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 苦竹 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場・流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に近い工場、物流 施設等が集積する内陸型工業 地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 苦竹駅東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) 特別用途地区 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市中心部に近い内陸型工業地域で、物流用地を中心に旺盛な需要が続いてきたが、建築費高騰に伴う投資採 算性の悪化から一部需要者の間では様子見姿勢が見られ始めており、地価上昇幅は縮小する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 工場・流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区及び隣接する若林区に形成されている工業地域一帯。主たる需要者は、製造・物流拠点として の取得を目的とする法人企業である。消費地との接近性や輸送施設等へのアクセスは良好で、労働力確保も容易な立地 特性を有することから工業地域としての優位性が高く、建築費高騰による影響は懸念されるものの足元では旺盛な需要 が継続している。工業地の画地規模にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社利用の工場・倉庫等が多い工業地域で、賃貸物件は一部の大型物件に限定されるなど賃貸市場の熟成度が低いこと に加え、建築費高騰の影響等により収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、対象標準地と代替競争関係にあ る多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、市場の実態を適切に反映しており、説得力を有する ものと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ市場の堅調な拡大や工業地の供給が限定 的なこともあって、物流適地に対する需要は 依然として旺盛だが、建築費高騰から投資採 算性は悪化。 広域物流の重要拠点として位置付けられる工 業地域で、インフラ基盤や良好な交通利便性 等を備えており、取引は活発な状況が続いて いる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.0 ％  ％