別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 502,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
｢幸町５－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 自動車販売店、飲食
店等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南30m市道、背面道 水道、ガス、下水 陸前原ノ町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線街路沿いに集客力の高い
店舗が多い路線商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 陸前原ノ町駅北西方

1.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した路線商業地域であり、今後も路線商業地域として一定の繁華性を維持するものと予測する。市中心部に
近い路線商業地の供給は限定的である一方、出店意欲は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市宮城野区及びその周辺の幹線街路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、全国で店舗展開
する企業のほか、県内又は地元企業である。市中心部に近く、周辺には集客力の高い大規模商業施設があることから繁
華性が高く、需要は安定的である。取引が少なく、規模によっても価格のばらつきが大きいことから、中心となる価格
帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、自己使用目的の法人企業等である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市
場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでい
る点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格と比較考量
のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮城野（県） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    151,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策及びそれに伴う金利の動向が懸念さ
れる。個人消費は持ち直しつつあるが、建築
費を含め物価は引き続き上昇傾向にある。


集客力の高い店舗が建ち並ぶ路線商業地域で
、地域要因に特段の変動はなく、中心部に近
い路線商業地域への出店需要は安定的である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
３０
-27		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21m国道、
南西4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２４１２０
５０
-32		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西10m市道、
北12m、
南西12m、
三方路
２住居
高度地区3種
地区計画等
(70,200)
c ２４１２０
１０
-1003		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m県道、
東22m、角地
商業
一部都計道予定地
駐車付置義務
(100,400)
d ２４１２０
３０
-1011		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東9m、南4m、
三方路
近商
高度地区4種
地区計画等
(100,300)
e ２４１２０
９０
-1002		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,339  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
163,375 		 100
[ 108.0]
151,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
86,295  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
84,569 		 100
[  57.6]
146,821 
150,000 
c (　           ) 
226,926  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
251,564 		 100
[ 150.0]
167,709 
171,000 
d (　           ) 
192,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
196,937 		 100
[ 115.5]
170,508 
174,000 
e (　           ) 
87,024  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,204 		 100
[  60.0]
158,673 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,196,832 
12,425,527 
39,771,305 
31,346,700 
8,424,605 		 （　0.9712）
8,181,976 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    190,278,512 円　　　　（　     59,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 1,115.00 ＬＳ2 2,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   3,177 ㎡     44.0 m x   75.7 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗（一棟貸し想定、駐車場使用料は月額支払賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,230.00 
100.0 
2,230.00 
2,043 
4,555,890 		 6.0  27,335,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,230.00 
100.0 
2,230.00 

4,555,890 		 27,335,340 
0 
⑨年額支払賃料      4,555,890 円　×　12ヶ月　＝　      54,670,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,670,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,733,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,937,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,335,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         259,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,196,832 円　　　　（　        16,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０４２
　　　　-19		 1,643  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,043 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０４２
　　　　-20		 1,561  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,168 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,065,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,186,827 円  　　　       54,670,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,837,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,425,527 円　（　　　　　　         3,911 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,346,700 円  
（　　　　　         9,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,196,832 円      
②総費用 12,425,527 円      
③純収益　①－② 39,771,305 円      
④建物等に帰属する純収益 31,346,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,424,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,181,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,278,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区幸町五丁目１番３
 3707000160943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.
鑑定評価額 502,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
｢幸町５－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 自動車販売店、飲食
店等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南30m市道、背面道 水道、ガス、下水 陸前原ノ町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府街道沿いに集客力の高い
店舗が多く建ち並ぶ路線商業
地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 陸前原ノ町駅北西方

1.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗等が建ち並ぶ熟成した路線商業地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。背後人口も比較的安
定し、店舗需要も回復傾向にあることから地価は上昇基調を維持と予測するが、上昇幅は縮小の可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東口の外縁に広がる商業地域を中心に、郊外の路線商業地域を含む。主たる需要者は地元企業や
県内・全国に展開するチェーン店の運営企業等である。コロナ禍の影響による店舗閉店も見られたが、近時は客足も回
復基調にあり収益環境は改善している。また、地域内に大型商業施設が立地し顧客吸引力も高く、路線商業地としての
優位性は高い。画地規模にはばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い路線商業地域であるが、新たな賃貸物件の建設を目的とした土地取引は少なく、既存賃貸物件の賃料も出
店テナントの属性等により決定されることが多いため、収益価格の相対的な説得力は劣ると判断する。一方、比準価格
は現実の不動産市場に立脚した実証的な価格であり、説得力は高いと思料する。よって、本件では信頼性を有する多数
の取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮城野（県） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    151,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの人流回復が見られ、店舗需要
は回復傾向。長期金利の動向は懸念されるが
、収益物件に対する需要も堅調に推移してい
る。

イオンを中心に集客力の高い店舗が集積する
路線商業地域。前面道路の車両通行量は多く
、コロナ禍からの人流回復もあり店舗需要は
底堅い。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
３０
-27		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21m国道、
南西4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２４１２０
１０
-1003		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m県道、
東22m、角地
商業
一部都計道予定地
駐車付置義務
(100,400)
c ２４１２０
９０
-30		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南23m県道、
西5.5m、角地
近商
高度地区4種
(100,300)
d ２４１２０
６０
-58		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,339  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
185,123 		 100
[ 116.8]
158,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
226,926  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
251,161 		 100
[ 159.7]
157,271 
160,000 
c (　           ) 
89,263  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
95,679 		 100
[  65.1]
146,972 
150,000 
d (　           ) 
242,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,768 		 100
[ 131.4]
190,843 
195,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,668,818 
12,555,320 
40,113,498 
31,346,700 
8,766,798 		 （　0.9712）
8,514,314 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    198,007,302 円　　　　（　     62,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 1,115.00 ＬＳ2 2,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   3,177 ㎡     44.0 m x   75.7 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの２階建店舗（駐車場料金は月額支払賃料に含む）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,230.00 
100.0 
2,230.00 
2,040 
4,549,200 		 6.0  27,295,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,230.00 
100.0 
2,230.00 

4,549,200 		 27,295,200 
0 
⑨年額支払賃料      4,549,200 円　×　12ヶ月　＝　      54,590,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,590,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,183,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,406,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,295,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         262,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,668,818 円　　　　（　        16,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０３２
　　　　-9		 2,412  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[130.0]		 100
[120.0]
2,008 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０３２
　　　　-11		 1,643  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]
2,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,652,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,729,520 円  　　　       54,590,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,837,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,555,320 円　（　　　　　　         3,952 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,346,700 円  
（　　　　　         9,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,668,818 円      
②総費用 12,555,320 円      
③純収益　①－② 40,113,498 円      
④建物等に帰属する純収益 31,346,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,766,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,514,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,007,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区幸町五丁目１番３
 3707000160943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考