別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
｢福室４－１８－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区4種


(70,200)

1:1.5		 工場、事務所兼共同
住宅
Ｓ2		 店舗、事業所、整備
工場等が混在の路線
商業地域		 南東22m国道 水道、ガス、下水 陸前高砂

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市の東方郊外、国道４５
号線沿い北側を中心に店舗、
事業所等が連坦する地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 陸前高砂駅北東方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 北側背後がＪＲ線鉄道敷に画され、また国道南側は工業系用途主体となるため、店舗等の集積度は高いとは言い
難いが、他の路線商業地域に比べ割安感が強いことが選好され、今後も暫く地価上昇基調が維持される見込み。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏東部郊外の路線商業地域並びに車利用適合の普通商業地域・商住混在地域から構成され、特に
国道４５号線沿いの代替性が高い。近隣地域は路線商業地域では画地規模が小振りなため、需要者層は資金力旺盛な大
手店舗経営企業より、店舗・事業所・診療所等の立地を検討する地元企業が有力視され、駅徒歩圏であることから賃貸
用共同住宅用地を求める投資家層も買手に加わる。市場の中心的価格帯は５００㎡の画地で総額３千万円台後半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引に基づく比準価格は、路線商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格は高い規
範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこと
もあって、低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留
意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,700 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.3]		 [100.0]
100		 80,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復への期待感から、需要は堅調ながら
、原材料費高騰の影響等を受け、店舗の撤退
等も増えており、買手企業は物件選別の姿勢
を強めつつある。

国道沿いに店舗・事業所のほか、共同住宅等
も混在する地域で、用途の多様性に富むこと
が不動産需要の安定に寄与しており、地価の
上昇傾向が続く。

路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模と
なるが、地域内では概ね標準的であり、手頃
感も認められるため、需要者からの引き合い
は安定している。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
７０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
東7m、角地
準工
高度地区4種
(80,200)
b ２４１２０
６０
-76		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m国道、
北東8.9m、
角地
準工
高度地区4種
(70,200)
c ２４１２０
９０
-30		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南23m県道、
西5.5m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
d ２４１２０
８０
-13		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
北東4m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e ２４１２０
９０
-34		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北東13m、
角地
準工
高度地区4種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,800  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,330 		 100
[  99.5]
80,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,700 
b (　           ) 
136,163  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
145,064 		 100
[ 180.6]
80,323 
80,300 
c (　           ) 
89,263  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
99,085 		 100
[ 122.0]
81,217 
81,200 
d (　           ) 
126,827  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
130,720 		 100
[ 161.2]
81,092 
81,100 
e (　           ) 
72,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
80,216 		 100
[  99.2]
80,863 
80,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +72.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +68.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,800 円／㎡]  



仙台宮城野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,110,612 
2,711,666 
8,398,946 
7,632,800 
766,146 		 （　0.9519）
729,294 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,960,326 円　　　　（　     37,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 198.00 Ｓ3 562.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区4種
 70 ％   200 ％   200 ％   456 ㎡     18.8 m x   27.8 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は平均賃貸面積３７．５㎡のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 地域の店舗・共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.00 
90.4 
150.06 
2,623 
393,607 		 6.0  2,361,642 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
198.00 
75.8 
150.08 
1,771 
265,792 		 2.0  531,584 
1.0  265,792 

 3～ 3		 住宅
198.00 
75.8 
150.08 
1,806 
271,044 		 2.0  542,088 
1.0  271,044 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.00 
80.1 
450.22 

930,443 		 3,435,314 
536,836 
⑨年額支払賃料        930,443 円　×　12ヶ月　＝　      11,165,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,165,316 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       637,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,948,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,435,314 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          536,836 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         130,024 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,110,612 円　　　　（　        24,365 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０６２
　　　　-47		 1,931  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[109.0]
1,823 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,771 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０６２
　　　　-48		 1,731  
(   1,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
1,808 
c ２４１２０６２
　　　　-49		 1,373  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 93.0]
1,825 
仙台宮城野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 579,266 円  　　　       11,585,316　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,711,666 円　（　　　　　　         5,947 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     562.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,632,800 円  
（　　　　　        16,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,110,612 円      
②総費用 2,711,666 円      
③純収益　①－② 8,398,946 円      
④建物等に帰属する純収益 7,632,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 766,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 729,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,599 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,960,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区福室四丁目８０３番
 3707000336183-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.
鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
｢福室４－１８－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区4種


(70,200)

1:1.5		 工場、事務所兼共同
住宅
Ｓ2		 店舗、事業所、整備
工場等が混在の路線
商業地域		 南東22m国道 水道、ガス、下水 陸前高砂

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５号沿いに沿道関連の
店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 陸前高砂駅北東方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 背後がＪＲ仙石線線路のため奥行きが短い画地が並ぶ国道沿いで、沿道サービス地域としては規模がやや小さい
が、車両通行量が多く、背後人口も多いので、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市東部地区及び多賀城市に通じる国道４５号、県道仙台塩釜線等の主要道路沿いの路線商業地域で、
需要者の中心は県内法人、個人企業等である。国道を挟んで反対側は工業専用地域で、生コン等の事業所が連坦してい
る。対象公示地の背後は仙石線線路が迫っており、画地規模が小さく路線商業地としては規模がやや小さい。市場での
中心となる価格帯は５００㎡程度の更地で、４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域等の需要者は現実の土地取引価格水準だけでなく収益性にも留意して意思決定を行うものと考えられるが、売
主は主として現実の土地取引価格水準に留意して意思決定を行うものと考えられる。需要者の収益性は個別性が強く、
一方売主の考える土地取引価格水準は比較的客観性が大きい。よって本件では現実の取引価格水準を体現している比準
価格を標準とし、収益価格をも比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,700 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [100.0]
100		 80,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利も終わりの兆しはあるが、投資需要が
地方大都市にも波及し、全用途で地価上昇が
継続している。コロナ禍の沈静化により伸び
は加速している。

目立った新規投資は認められないが、国道４
５号沿いで、用途の多様性が認められ、需要
は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
９０
-1006		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西40m県道、
中間画地
準工
高度地区4種
特別用途地区
(70,200)
b ２４１２０
５０
-53		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２４１２０
９０
-34		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北東13m、
角地
準工
高度地区4種
(70,200)
d ２４１２０
９０
-1002		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,200)
e ２４１２０
７０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
東7m、角地
準工
高度地区4種
特別用途地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,100  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
69,238 		 100
[  80.5]
86,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
93,271  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,883 		 100
[ 117.6]
81,533 
81,500 
c (　           ) 
72,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
78,688 		 100
[  97.0]
81,122 
81,100 
d (　           ) 
87,024  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,639 		 100
[ 115.5]
82,804 
82,800 
e (　           ) 
78,800  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,330 		 100
[  99.0]
81,141 
81,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,500 円／㎡]  



仙台宮城野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,967,774 
2,645,599 
8,322,175 
7,632,800 
689,375 		 （　0.9519）
656,216 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,260,837 円　　　　（　     33,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 Ｓ3 562.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区4種
 70 ％   200 ％   200 ％   456 ㎡     18.8 m x   27.8 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は平均専有面積約３８㎡の８住戸を想定 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 地域の標準的レンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.00 
90.4 
150.06 
2,690 
403,661 		 6.0  2,421,966 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
198.00 
75.8 
150.08 
1,681 
252,284 		 2.0  504,568 
1.0  252,284 

 3～ 3		 住宅
198.00 
75.8 
150.08 
1,715 
257,387 		 2.0  514,774 
1.0  257,387 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.00 
80.1 
450.22 

913,332 		 3,441,308 
509,671 
⑨年額支払賃料        913,332 円　×　12ヶ月　＝　      10,959,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,959,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       568,999 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,810,985 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,441,308 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,671 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         124,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,967,774 円　　　　（　        24,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０７２
　　　　-14		 1,932  
(   1,893) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
1,707 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,681 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０７２
　　　　-15		 2,314  
(   2,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,753 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 455,199 円  　　　       11,379,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,645,599 円　（　　　　　　         5,802 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     562.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,632,800 円  
（　　　　　        16,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,967,774 円      
②総費用 2,645,599 円      
③純収益　①－② 8,322,175 円      
④建物等に帰属する純収益 7,632,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 689,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 656,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,260,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区福室四丁目８０３番
 3707000336183-0000
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備考