令和6年1月15日　提出 仙台宮城野 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -39 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 622,000,000 円  １㎡当たりの価格 532,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 380,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６ ②地積 　(㎡) 1,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (90,400) 1:1 共同住宅 ＲＣ15 マンションのほか、 駐車場も見られる住 宅地域 東36m市道 水道、ガス、下水 仙台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により街区 整然としたマンション中心の 地域 街 路 基準方位北、３６ｍ 市道 交通 施設 仙台駅北東方 1.2km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 駅東口エリアは概ね熟成してきており、新規の開発用地は少ない。周辺のマンションもやや過剰気味であるが、 金融緩和による投資先不足の状況下、都市部不動産への資金流入は継続し、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    548,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              464,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅を中心とする高容積率の商業地域内のうち、中高層マンションが立地する地域。需要者の中心は 、分譲若しくは賃貸目的のマンション開発業者である。共働き夫婦の増加、低金利等を背景とした、通勤利便性の高い 都心地区におけるマンション需要の高まりを受け、新型コロナの落ち着きもあって、マンション適地に対する仕入れ競 争も激化している。市場の中心価格帯は、画地形状、規模、接面道路幅員等によりまちまちであり、特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はマンションが多数見られる地域であることから、比準価格のほかに分譲マンションを想定した開発法も適用 した。但し、マンション販売価格の上昇と建築費の高騰から、事業採算性は不透明度を増してきており、開発法におけ る各種想定項目の精度はやや劣ることは否めない。よって実証性に優れ、信頼性の高い比準価格を重視し、開発法価格 も比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    475,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利も終わりの兆しはあるが、投資需要が 地方大都市にも波及し、全用途で地価上昇が 継続している。コロナ禍の沈静化により伸び は加速している。 駅東口地区は熟成度を増してきており、建築 費高騰の悪影響もある中、未だ低水準の金利 を追い風に、用地取得競争が依然として継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％