令和6年1月15日　提出 仙台宮城野 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -37 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区東仙台３丁目４０３番７ ｢東仙台３－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,168) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 東仙台 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府街道とＪＲ線鉄道敷・高 架橋の間に形成された街路配 置が雑然とした既成住宅地域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 東仙台駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 一定の利便性が確保されつつも品等良好とは言い難く、住宅需要は力強さを欠く地域であったが、近年、圏域内 の不動産価格が高騰する中で割安感に対する評価は高まり、今後暫くは地価上昇機運の高い状態が続く見込み。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心近郊に展開する既成住宅地域一帯となり、特にＪＲ東仙台駅・陸前原ノ町駅双方の利用が可能な東仙 台地区の代替性が高い。需要者層は都心部等に職場を有する勤労者層が主体となり、従来は割安感を選好する中堅所得 者や、地縁の強い地元出身者が買手の中心であったが、より負担力の高い層が他地域の地価高騰を敬遠して流入するこ とで、地価上昇の勢いは比較的急である。市場の中心的価格帯は５０～５５坪の画地で総額１千４百～６百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収 益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、 これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、市場特 性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [110.7] 100 100 [101.0] 100 [153.2] [102.0] 100 89,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安 感を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建 築費高騰の影響を受け買手の慎重姿勢は強ま りつつある。 従来、住環境より利便性と割安感を重視する 層が選好してきた地域となるが、割高感を敬 遠する層が流入し需給が逼迫しており、地価 上昇基調が続く。 約５３坪の画地規模は地域内で概ね標準的な 範囲内にあるほか、南東側接道で日照等も十 分に確保し得るため、買手層からの引き合い は安定している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％