令和6年1月13日　提出 仙台宮城野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -34 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区岡田字北在家５７番 ②地積 　(㎡) 670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、中規模一 般住宅等が混在する 住宅地域 南14m市道 水道、ガス、下水 陸前高砂 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   420 ｍ、南   400 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮城野区南東部に位置する旧 来からの農家集落地域 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 陸前高砂駅南東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する旧来からの農家集落地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測。農地の 中に農家住宅が見られるが、宅地供給の動きも見られる。地価水準は緩やかな上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区を中心とし周辺市町を含む市街化調整区域内の集落地域。主たる需要者は、地縁・血縁関係者 であり、一部、転入も見られる。市街化調整区域に存することから件数は多くないが、宅地供給がなされたり、中古戸 建住宅等の取引が見られる等、需給は概ね安定的に推移していると思われる。取引件数が少なく、画地規模等により取 引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宮城野区南東部に位置する農家住宅、一般住宅等が混在する市街化調整区域内の集落地域であり、取引目的は自用が中 心である。収益獲得を企図したアパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場は成熟していないため、収益価格の試算は 断念した。以上より、比準価格を標準とし、圏内の集落地域における住宅地の需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利の上昇は見られるが、住宅地の需要 は好調。物価高、建築費上昇等もあり、不動 産価格は上昇、小規模物件や建売物件への選 好も見られる。 岡田地区の旧来からの農家集落地域。地縁・ 血縁関係者の需要が中心であるが、転入の動 きも見られる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％