別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -23 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区小鶴１丁目２８番３
｢小鶴１－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西5.4m市道 水道、ガス、下水 東仙台

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府街道背後の起伏に富む地
勢上に形成され、街路配置も
整然性を欠く既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ市道		 交通

施設		 東仙台駅北東方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性が良好とは言い難いほか、地勢的条件が住宅需要に負の影響を与えており、区画整然とした造成団地に比
べ、地価上昇の速度は緩やか。割安感が需要喚起に与える影響は限定的で、今後暫くは同じ傾向が続く見込み。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      2,580 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の利府街道背後の住宅地域一帯から構成され、特に起伏ある地勢で品等良好と言い難い地区の代替性
が高い。需要者は都市圏に職場を有する勤労者層が中心で、地価の割安感が呼び水となり他地域からの転入者も一定の
割合を占めるが、若年層等は小規模でも街並みが洗練された地区の物件を選好する傾向にあり、近年、取引数は低調に
推移。画地規模の均質性が乏しく取引総額は区々であるが、６０坪の画地で１千２百万円程度の価格帯が相場となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心は持家購買層となり、現実の取引動向等、市場性を重視して意思決定を行うことが多く、主に実需目的の
取引事例から求めた比準価格は、市場価値を的確に体現し、高い規範性を有したものと判断される。他方、収益価格は
投資採算性を示しているが、当該地域の市場参加者の特性より、規範性は劣ると考える。よって、比準価格を採用し、
収益価格を参考に留め、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[103.0]		 100
[158.4]		 [101.0]
100		 59,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安
感を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建
築費高騰の影響を受け買手の慎重姿勢は強ま
りつつある。

割安感を重視する層の受け皿となる住宅地域
となり、価格競争力維持のため、地価は上昇
基調にあるが、他地域より上げ幅の余地は乏
しい状態が続く。

在来地権者の大規模住宅地・アパート用地等
も混在する中で、手頃感を有した画地規模と
なり、今後も需要者からの選好性は高い状態
が続く見込み。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
９０
-1033		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
北5.5m、角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ２４１２０
６０
-59		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２４１２０
８０
-1046		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
北6m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ２４１２０
３０
-1018		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.8m市道、
南4.3m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
e ２４１２０
７０
-20		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、角地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,656  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
63,663 		 100
[ 111.8]
56,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
57,500 
b (　           ) 
65,887  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
64,194 		 100
[ 109.0]
58,894 
59,500 
c (　           ) 
57,105  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
56,399 		 100
[  95.9]
58,810 
59,400 
d (　           ) 
68,605  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
76,012 		 100
[ 128.8]
59,016 
59,600 
e (　           ) 
49,188  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,525 		 100
[  86.3]
58,546 
59,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,500 円／㎡]  



仙台宮城野 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,011,289 
686,563 
2,324,726 
2,302,650 
22,076 		 （　0.9715）
21,447 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　        510,643 円　　　　（　      2,580 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 Ｗ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４３㎡（４戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,417 
120,445 		 2.0  240,890 
1.0  120,445 

  ～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,446 
122,910 		 2.0  245,820 
1.0  122,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

243,355 		 486,710 
243,355 
⑨年額支払賃料        243,355 円　×　12ヶ月　＝　       2,920,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,920,260 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       188,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,948,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           486,710 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,355 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          58,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,011,289 円　　　　（　        15,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０６２
　　　　-28		 1,734  
(   1,698) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.0]		 100
[115.0]		 100
[102.0]
1,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,479 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,446 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０６２
　　　　-29		 1,170  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]
1,459 
c ２４１２０６２
　　　　-30		 1,283  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
1,459 
仙台宮城野 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,813 円  　　　        3,136,260　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,250 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,563 円　（　　　　　　         3,467 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,302,650 円  
（　　　　　        11,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,011,289 円      
②総費用 686,563 円      
③純収益　①－② 2,324,726 円      
④建物等に帰属する純収益 2,302,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        510,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       2,580 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区小鶴一丁目２８番３
 3707000165067-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -23 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区小鶴１丁目２８番３
｢小鶴１－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西5.4m市道 水道、ガス、下水 東仙台

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府街道背後の傾斜地に形成
された既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ市道		 交通

施設		 東仙台駅北東方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件が劣る傾斜地の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。周辺と
比較してやや割安感のある地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      2,110 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、利府街道背後の住宅地域一円である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者であり、近隣市町か
らの転入者もみられる。傾斜地で幅員も狭く街路条件が劣るものの、周辺と比較してやや割安感があることから一定の
需要は認められる。土地は２００㎡程度で１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００～３，５０
０万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる
ことが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的
価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[103.0]		 100
[155.0]		 [101.0]
100		 60,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は概ね横ばいで推移している。個
人消費は持ち直しつつあるが、建築費を含め
物価は引き続き上昇傾向にある。


街路条件が劣る傾斜地の住宅地域であり、地
域要因に特段の変動はない。周辺と比較して
やや割安感があることから一定の需要が認め
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
８０
-1046		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
北6m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ２４１２０
６０
-35		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２４１２０
６０
-59		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２４１２０
６０
-36		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
北6.2m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,105  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
57,434 		 100
[  96.9]
59,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
59,900 
b (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
87,285 		 100
[ 135.0]
64,656 
65,300 
c (　           ) 
65,887  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
64,873 		 100
[ 110.0]
58,975 
59,600 
d (　           ) 
50,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
51,405 		 100
[  90.0]
57,117 
57,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



仙台宮城野 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,095,490 
705,418 
2,390,072 
2,371,950 
18,122 		 （　0.9687）
17,555 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　        417,976 円　　　　（　      2,110 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 Ｗ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（少人数世帯タイプ・平均専有面積約４２．５㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,447 
122,995 		 1.0  122,995 
1.0  122,995 

 2～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,471 
125,035 		 1.0  125,035 
1.0  125,035 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

248,030 		 248,030 
248,030 
⑨年額支払賃料        248,030 円　×　12ヶ月　＝　       2,976,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,976,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,032,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           248,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,392 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,095,490 円　　　　（　        15,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０４２
　　　　-11		 1,494  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,471 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０４２
　　　　-12		 1,401  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,618 円  　　　        3,192,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         705,418 円　（　　　　　　         3,563 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,371,950 円  
（　　　　　        11,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,095,490 円      
②総費用 705,418 円      
③純収益　①－② 2,390,072 円      
④建物等に帰属する純収益 2,371,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,555 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　           89 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        417,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       2,110 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区小鶴一丁目２８番３
 3707000165067-0000
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備考