令和6年1月15日　提出 仙台宮城野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -15 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区鶴ケ谷７丁目１６番１４ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４２年～４５年頃に開発 された大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 旭ヶ丘駅南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 団地内に病院や商業施設等が充実し、需要は堅調。近年は画地の細分化利用も見られる。当面地価は上昇傾向で 推移すると予測するが、建築費の高騰や物価高の影響等から、将来的には不動産購買意欲の減退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「旭ヶ丘」・「台原」駅利用の丘陵地の住宅地域で、宮城野区北部のほか泉区の一部を含む。需 要者の中心は圏内居住者だが、市内全域及び周辺市町からの転入もある。団地内に病院や商業施設等が充実し、需要は 堅調。土地は２８０㎡程度で２，７００万円前後、新築戸建住宅は４，５００万円～５，０００万円程度が需要の中心 であるが、近年は分譲当初の画地を２分割し建売住宅として販売するケースも見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるが、持ち家志向が強い住宅団地で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、試 算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域で あり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な 比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宮城野（県） -5            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利先高観のある中、不動産市況は好調を維 持し、特に富裕層による住宅需要は旺盛。利 便性や居住環境等の良否による地域・物件選 別化が進行。 世代交代に伴う供給が増加しているが、団地 内に商業施設や病院等が充実しており、子育 て世代を中心に需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％ +4.3 ％