別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
仙台宮城野 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区岩切３丁目１２２番１５
｢岩切３－８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の郊外住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 東仙台

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴ケ谷地区から国道４号バイ
パスを挟んで北東側に位置す
る区画整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 東仙台駅北東方

3.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型の住宅地域で最寄駅や商業施設への接近性はやや劣るが、幹線道路に近く居住環境は良好で一般給与所得
者層からの需要も堅調で円安の進行や物価高騰で不確定要素はあるが、地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,830 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は宮城野区北東部から多賀城市西部の郊外型住宅地域一円と判定した。主たる需要者層
としては、仙台圏で勤務する一般給与所得者層が挙げられる。最寄駅や商業施設への接近性はやや劣るが国道４号線仙
台バイパスや利府街道等の主要幹線道路への連続性が良好で、区画整然とした街並みで住環境にも優位性があり、需要
は堅調。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡で１，４００万円程度、新築戸建は３，７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 築古のアパートも散在する住宅地域であるが、居住の快適性と生活利便性が重視される自己居住目的での取引が中心で
、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、当該要因や周辺の取引価格水
準等の実勢を十分に反映した比準価格の説得力は高い。よって代表標準地との検討も踏まえ、市場の実勢を反映した実
証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[103.0]		 100
[130.7]		 [103.0]
100		 73,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢に起因する円安進行、物価高騰及び
供給制約はあるが、コロナ感染症の５類移行
で従来の経済活動が可能となり景気は回復基
調。

昭和５４年に区画整理された郊外型の住宅地
で、最寄駅や商業施設への接近性はやや劣る
が、幹線道路に近く、居住環境は良好で、需
要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
１０
-54		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西6m、
二方路
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ２４１２０
１０
-55		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２４１２０
９０
-71		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２４１２０
６０
-59		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ２４１２０
９０
-1033		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
北5.5m、角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,457  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.3]
84,815 		 100
[ 102.0]
83,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
85,600 
b (　           ) 
103,143  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 128.8]
82,322 		 100
[ 100.0]
82,322 
84,800 
c (　           ) 
86,820  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 128.8]
71,653 		 100
[ 100.0]
71,653 
73,800 
d (　           ) 
65,887  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
66,210 		 100
[  95.0]
69,695 
71,800 
e (　           ) 
56,656  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
67,442 		 100
[  94.0]
71,747 
73,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +28.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +28.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,200 円／㎡]  



仙台宮城野 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,855,324 
668,768 
2,186,556 
2,153,250 
33,306 		 （　0.9715）
32,357 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　        770,405 円　　　　（　      3,830 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   201 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯向４０㎡程度（全４戸）、駐車場は４台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,394 
111,520 		 2.0  223,040 
1.0  111,520 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,422 
113,760 		 2.0  227,520 
1.0  113,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

225,280 		 450,560 
225,280 
⑨年額支払賃料        225,280 円　×　12ヶ月　＝　       2,703,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,703,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       147,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,796,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           450,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          225,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,852 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,855,324 円　　　　（　        14,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０９２
　　　　-1		 1,566  
(   1,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,450 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,455 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,422 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０９２
　　　　-2		 1,521  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,500 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,168 円  　　　        2,943,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,400 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         668,768 円　（　　　　　　         3,327 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,153,250 円  
（　　　　　        10,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,855,324 円      
②総費用 668,768 円      
③純収益　①－② 2,186,556 円      
④建物等に帰属する純収益 2,153,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        770,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,830 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区岩切三丁目１２２番１５
 3707000119679-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区岩切３丁目１２２番１５
｢岩切３－８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の郊外住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 東仙台

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線仙台バイパス背後
に位置する区画整然とした住
宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 東仙台駅北東方

3.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道バイパス利用による交通アクセスが良好な立地で、市街地東部に職場がある世帯等による需要が堅調。当面
地価は上昇傾向と予測するが、建築費高騰の影響等から、将来的には不動産購買意欲の減退が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,460 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区北東部で国道４号線仙台バイパス周辺に形成された住宅地域一円。需要者の中心は圏内の居住
者であるが、市内全域及び周辺市町からの転入も見られる。市街地東部に職場がある世帯等の需要が堅調なほか、割安
感から若い世代の需要も認められる。土地は２００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円程度
が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパートも見受けられるが、国道４号線仙台バイパス周辺の住宅地域ではアパートがやや供給過剰気味になって
きており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心
で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[103.0]		 100
[131.0]		 [103.0]
100		 73,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高観のある中、不動産市況は好調を維
持し、特に富裕層による住宅需要は旺盛。利
便性や居住環境等の良否による地域・物件選
別化が進行。

ＪＲ最寄駅や商業施設等への接近性はやや劣
るが、国道バイパスを利用して各方面への交
通アクセスが良好で、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
１０
-1013		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２４１２０
６０
-59		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２４１２０
５０
-67		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２４１２０
１０
-26		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ２４１２０
２０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,820  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,939 		 100
[ 100.0]
89,939 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
92,600 
b (　           ) 
65,887  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
65,503 		 100
[  92.0]
71,199 
73,300 
c (　           ) 
98,074  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,883 		 100
[ 137.6]
72,589 
74,800 
d (　           ) 
94,903  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
95,917 		 100
[ 136.2]
70,424 
72,500 
e (　           ) 
79,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
81,483 		 100
[ 115.0]
70,855 
73,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,500 円／㎡]  



仙台宮城野 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,971,017 
704,420 
2,266,597 
2,236,410 
30,187 		 （　0.9687）
29,242 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　        696,238 円　　　　（　      3,460 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   201 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均４０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,455 
116,400 		 2.0  232,800 
1.0  116,400 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,485 
118,800 		 2.0  237,600 
1.0  118,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

235,200 		 470,400 
235,200 
⑨年額支払賃料        235,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,822,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,822,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       153,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,909,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           470,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,469 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,268 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,971,017 円　　　　（　        14,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０１２
　　　　-15		 1,352  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,485 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０１２
　　　　-5		 1,385  
(   1,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,536 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,200 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 153,120 円  　　　        3,062,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,400 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         704,420 円　（　　　　　　         3,505 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,410 円  
（　　　　　        11,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,971,017 円      
②総費用 704,420 円      
③純収益　①－② 2,266,597 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        696,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,460 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区岩切三丁目１２２番１５
 3707000119679-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考