別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
｢東仙台５－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西5.7m市道 水道、ガス、下水 東仙台

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府街道北側背後の小高い地
勢上に形成された小規模住宅
が連坦する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．７
ｍ市道		 交通

施設		 東仙台駅西方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い造成団地となり、緩やかな速度で古家の建替え等が進む。圏域全体で住宅価格が高騰する中、総額
が抑制された当該地域の物件に対する需要は堅調に推移しており、今後も暫くは地価の上昇傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線エリアのうち、都市近郊となる東仙台駅を最寄とする住宅地域一帯で、特に東仙台地区
のうち利府街道北側背後の代替性が高い。需要者は都心に職場を有する勤労者が主体であるが、近年、利便性及び品等
に優る地域の地価高騰を敬遠する持家購買層が流入し、需要者の所得水準は高位へとシフトしている。市場の中心的価
格帯は４０坪程度の画地で１千３～４百万円前後であるが、中規模画地では２千万円前後に至ることもある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収
益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、
これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、市場特
性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[101.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現状では住宅需要は底堅く推移するが、建築
費の高騰の影響により取引数は減少し、圏域
内の住宅市場では潮目の変化に対する懸念が
高まりつつある。

住宅価格が持家購買層の負担能力上限に迫る
中、手頃感を有した近隣地域の物件に対する
選好性は高まり、今後も堅調な需要が維持さ
れる見込み。

４０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手
狭であるが、地価高騰を受け、以前よりも実
需層が総額が抑制された物件を求める傾向が
強まりつつある。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
６０
-1011		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ２４１２０
３０
-1027		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
風致地区
(60,200)
c ２４１２０
４０
-19		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
風致地区
(60,200)
d ２４１２０
６０
-1014		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 接面道路無、
無道路地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e ２４１２０
６０
-1012		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m私道、
南東4m、角地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,755  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
102,028 		 100
[  95.0]
107,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
55,063  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.9]
85,717 		 100
[  80.7]
106,217 
106,000 
c (　           ) 
84,639  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,495 		 100
[  85.3]
107,263 
107,000 
d (　           ) 
68,141  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
92,757 		 100
[  86.7]
106,986 
107,000 
e (　           ) 
79,806  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
83,800 		 100
[  78.0]
107,436 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -32.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



仙台宮城野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,859,691 
410,217 
1,449,474 
1,301,180 
148,294 		 （　0.9715）
144,068 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      3,430,190 円　　　　（　     26,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均２４㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,552 
74,496 		 2.0  148,992 
1.0  74,496 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,584 
76,032 		 2.0  152,064 
1.0  76,032 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

150,528 		 301,056 
150,528 
⑨年額支払賃料        150,528 円　×　12ヶ月　＝　       1,806,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,806,336 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       105,948 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,820,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           301,056 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,528 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          36,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,859,691 円　　　　（　        14,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０６２
　　　　-6		 1,671  
(   1,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 91.0]
1,629 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,584 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０６２
　　　　-7		 1,851  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[136.0]		 100
[ 88.0]
1,611 
c ２４１２０６２
　　　　-38		 1,738  
(   1,736) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[113.0]		 100
[ 96.0]
1,635 
仙台宮城野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,000 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,317 円  　　　        1,926,336　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,300 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,700 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         410,217 円　（　　　　　　         3,205 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,301,180 円  
（　　　　　        10,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,859,691 円      
②総費用 410,217 円      
③純収益　①－② 1,449,474 円      
④建物等に帰属する純収益 1,301,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 148,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 144,068 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,430,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区東仙台五丁目１番２８
 3707000347223-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
仙台宮城野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８
｢東仙台５－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西5.7m市道 水道、ガス、下水 東仙台

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府街道背後に位置する小規
模住宅等が建ち並ぶ住宅団地		 街

路		 基準方位北、５．７
ｍ市道		 交通

施設		 東仙台駅西方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 利府街道背後の住宅団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。商業施設に近
く、比較的小規模な宅地が多い住宅地域である。住宅地需要は好調、地価水準は上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東仙台地区を中心に、ＪＲ東北本線及び仙石線等沿線の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者
層であるが転入も見られる。住宅の住み替えや新規取得の動きは活発、宅地分割による新築建売や小規模宅地への需要
も見られる。当地域は、小規模住宅地が多く、総額の観点等から、住宅地の需要は好調である。需要の中心価格帯は、
土地は１５０㎡程度で１，０００万円台中盤、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台中盤である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模住宅が多い住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成には至
らず、建築費の上昇傾向が続く中、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引
が中心であることから収益価格は参考にとどめ、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価
額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[101.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利の上昇は見られるが、住宅地の需要
は好調。物価高、建築費上昇等もあり、不動
産価格は上昇、小規模物件や建売物件への選
好も見られる。

商業施設に近い小規模住宅地が多い住宅団地
。利便性等に着目した住宅地要は好調。地域
要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
６０
-1011		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ２４１２０
６０
-1012		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m私道、
南東4m、角地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
c ２４１２０
１０
-48		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
(60,160)
d ２４１２０
３０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m市道、
北3.4m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e ２４１２０
６０
-35		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,755  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,115 		 100
[  85.4]
111,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
79,806  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
84,631 		 100
[  82.5]
102,583 
103,000 
c (　           ) 
113,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,416 		 100
[ 111.6]
107,004 
107,000 
d (　           ) 
95,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.7]
91,500 		 100
[  90.1]
101,554 
102,000 
e (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
87,285 		 100
[  79.2]
110,208 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



仙台宮城野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,901,999 
420,687 
1,481,312 
1,340,340 
140,972 		 （　0.9687）
136,560 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      3,251,429 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（単身者世帯向け、賃貸面積２４㎡程度、戸数４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,581 
75,888 		 2.0  151,776 
1.0  75,888 

  ～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,613 
77,424 		 2.0  154,848 
1.0  77,424 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

153,312 		 306,624 
153,312 
⑨年額支払賃料        153,312 円　×　12ヶ月　＝　       1,839,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,839,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        97,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,861,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,624 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          153,312 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          37,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,901,999 円　　　　（　        14,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０２２
　　　　-5		 1,589  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,605 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,613 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０２２
　　　　-6		 1,671  
(   1,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,705 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,000 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,987 円  　　　        1,959,744　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,300 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         420,687 円　（　　　　　　         3,287 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,340,340 円  
（　　　　　        10,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,901,999 円      
②総費用 420,687 円      
③純収益　①－② 1,481,312 円      
④建物等に帰属する純収益 1,340,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 140,972 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 136,560 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,251,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区東仙台五丁目１番２８
 3707000347223-0000
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備考