別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区二の森１５８番１０
｢二の森４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南4m私道 水道、ガス、下水 東照宮

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い旧来からの住宅
地域		 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 東照宮駅北東方

1.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設、複数の大型商業施設に近接する住宅地域であり需要は根強い。画地の配置は雑然としているが、分割
による建売住宅を中心とした供給が見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,120 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近接する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も多い。
中心部への接近性にも優るため需要は相変わらず堅調である。供給が限られるため相場を大幅に上回る取引も見られる
。土地は１５０㎡程度の標準規模で１２００～１４００万円程度、中古住宅で２０００～２５００万円程度、新築の建
売住宅で３５００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇も継続しており、収
益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表
標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をもって鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[101.0]		 100
[140.1]		 [102.0]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅ローン金利の変動、物価高の影響を受け
る。仙台圏では駅徒歩圏等の利便性に優る住
宅地の需要が引続き堅調である。


街路、画地配置が雑然としているが、中心部
に近接する住宅地域として熟成している。利
便性に優ることから需要は堅調である。


南道路のため日照等の居住の快適性に優れて
いるが、効用の程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
５０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
b ２４１２０
７０
-64		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m道路、
北西4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２４１２０
１０
-73		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
d ２４１２０
５０
-1		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ２４１２０
５０
-1001		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,838  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
94,332 		 100
[ 114.4]
82,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
84,100 
b (　           ) 
102,933  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
107,830 		 100
[ 128.8]
83,719 
85,400 
c (　           ) 
115,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
117,606 		 100
[ 137.7]
85,407 
87,100 
d (　           ) 
68,058  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
72,815 		 100
[  89.0]
81,815 
83,500 
e (　           ) 
67,340  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
71,355 		 100
[  85.4]
83,554 
85,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



仙台宮城野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,609,655 
590,994 
2,018,661 
1,957,800 
60,861 		 （　0.9687）
58,956 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      1,403,714 円　　　　（　      9,120 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   154 ㎡     13.5 m x   11.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯用、規模３５㎡程度の住戸を４戸想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,513 
105,910 		 2.0  211,820 
1.0  105,910 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,544 
108,080 		 2.0  216,160 
1.0  108,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

213,990 		 427,980 
213,990 
⑨年額支払賃料        213,990 円　×　12ヶ月　＝　       2,567,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,567,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       134,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,553,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           427,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          52,103 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,609,655 円　　　　（　        16,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０５２
　　　　-14		 1,221  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,440 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,544 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０７２
　　　　-4		 1,814  
(   1,814) 		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,683 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 134,394 円  　　　        2,687,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         590,994 円　（　　　　　　         3,838 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,957,800 円  
（　　　　　        12,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,609,655 円      
②総費用 590,994 円      
③純収益　①－② 2,018,661 円      
④建物等に帰属する純収益 1,957,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 60,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 58,956 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,403,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,120 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区二の森１５８番１０
 3707000313437-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区二の森１５８番１０
｢二の森４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南4m私道 水道、ガス、下水 東照宮

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件等は劣るが、生活利
便性の良好な住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 東照宮駅北東方

1.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 狭隘道路や行止り道路の多い既成住宅地域であり、この状況は今後も大きく変化しないと思われる。市内中心部
近郊に位置する利便性に着目した需要は今後も継続すると見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙山線「東照宮」駅及びＪＲ東北本線「東仙台」駅を最寄りとする住宅地域一帯で、宮城野区のほ
か青葉区の一部を含む。主たる需要者は仙台市内の居住者が中心である。街路・環境条件の劣る地域であるが、隣接す
る東仙台地区に生活利便施設が充実し、市内中心部からも近い立地特性を有し、建売分譲は好調である。土地は１５０
㎡程度の更地で１３００万円程度、新築戸建住宅は総額３２００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパート等も見られる住宅地域であるが、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や
利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できず、収益価格は低位に求められた。一方、当該要因
や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を
標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[101.0]		 100
[142.4]		 [102.0]
100		 84,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利も終わりの兆しはあるが、投資需要が
地方大都市にも波及し、全用途で地価上昇が
継続している。コロナ禍の沈静化により伸び
は加速している。

街路条件や品等は劣るが、近隣に大型商業施
設が充実。市内中心部からのアクセスも良く
、良好な利便性に着目した底堅い需要が認め
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
５０
-44		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
b ２４１２０
７０
-64		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m道路、
北西4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２４１２０
１０
-73		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
d ２４１２０
１０
-1006		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１２０
２０
-1022		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,838  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
75,110 		 100
[ 108.2]
69,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
70,800 
b (　           ) 
102,933  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
102,141 		 100
[ 104.0]
98,213 
100,000 
c (　           ) 
115,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
106,915 		 100
[ 136.4]
78,383 
80,000 
d (　           ) 
126,995  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
139,066 		 100
[ 154.5]
90,010 
91,800 
e (　           ) 
159,150  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
167,873 		 100
[ 154.5]
108,656 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,400 円／㎡]  



仙台宮城野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,604,757 
563,914 
2,040,843 
1,957,800 
83,043 		 （　0.9687）
80,444 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      1,915,333 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   154 ㎡     13.5 m x   11.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯タイプ、平均専有面積約３５㎡（４戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,510 
105,700 		 2.0  211,400 
1.0  105,700 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,541 
107,870 		 2.0  215,740 
1.0  107,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

213,570 		 427,140 
213,570 
⑨年額支払賃料        213,570 円　×　12ヶ月　＝　       2,562,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,562,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       134,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,548,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           427,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          52,001 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,604,757 円　　　　（　        16,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０５２
　　　　-14		 1,221  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,381 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２０７２
　　　　-4		 1,814  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,763 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,314 円  　　　        2,682,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,914 円　（　　　　　　         3,662 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,957,800 円  
（　　　　　        12,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,604,757 円      
②総費用 563,914 円      
③純収益　①－② 2,040,843 円      
④建物等に帰属する純収益 1,957,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 80,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,915,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区二の森１５８番１０
 3707000313437-0000
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備考