別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 車両通行量が多く、周辺地域
の開発意欲は旺盛。背後でも
分譲マンション計画がある。		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 主に事務所ビルが集積する地域。一番町商店街や歓楽街である国分町に近く、ホテルや事務所、飲食店等に利用
が可能で、用途の多様性に富む。オフィスの竣工や建替え計画等が把握される。当面は現状維持で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広瀬通周辺と幹線道路沿いの高度商業地域。典型的需要者はオフィスビルの管理・運営にノウハウを持つ
資金力のある大手不動産会社、地元不動産会社等が考えられる。街路条件と交通接近性に恵まれ容積率を活かした建築
が可能な地域で、近隣地域内に新たなオフィスビルが竣工するなど積極的な不動産投資が把握され、背後地域にも比較
的規模の大きいマンションが分譲中である。土地取引の中心価格帯は坪４７０万～５００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    910,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.2]		 [102.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高機能オフィスに対する賃貸需要は堅調。大
型投資は減少したが、中小投資物件需要は厚
い。行政の後押しもあって開発マインドは依
然として強い。

背後地域で分譲マンション建設、近隣地域内
では令和５年１１月に事務所ビルが竣工。周
辺地域では大規模な再開発計画も発表されて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-19		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-7		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
６０
-1019		 仙台市青葉区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北36m国道、
東6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-1034		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２４１１０
６０
-1044		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m市道、
西4.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,488,309  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,582,072 		 100
[  99.4]
1,591,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
2,031,241  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,140,928 		 100
[ 122.8]
1,743,427 
1,780,000 
c (　    458,384) 
1,527,947  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,550,199 		 100
[ 104.0]
1,490,576 
1,520,000 
d (　           ) 
1,000,362  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,059,383 		 100
[  58.5]
1,810,911 
1,850,000 
e (　           ) 
1,752,152  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
2,650,314 		 100
[ 174.9]
1,515,331 
1,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,540,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,521,760 
36,027,138 
107,494,622 
71,070,000 
36,424,622 		 （　0.9371）
34,133,513 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    875,218,282 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 611.30 ＲＣ8 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     19.5 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：事務所。フロア貸し又は部分貸しを想定。地下に機械式駐車場１８台 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
4,745 
1,315,978 		 12.0  15,791,736 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
3,954 
2,037,615 		 10.0  20,376,150 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
3,954 
2,042,676 		 10.0  20,426,760 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
3,954 
1,666,532 		 10.0  16,665,320 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

12,062,397 		 123,255,926 
0 
⑨年額支払賃料     12,062,397 円　×　12ヶ月　＝　     144,748,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  31,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,696,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,748,764 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,696,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,086,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 142,358,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,255,926 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,158,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    540,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,076 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,521,760 円　　　　（　       183,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０５２
　　　　-14		 3,560  
(   3,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,078 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,974 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,954 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-35		 4,013  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,101 
c ２４１１０１２
　　　　-8		 3,343  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,744 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,600,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,572,238 円  　　　      151,444,764　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,249,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,730,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,725,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,027,138 円　（　　　　　　        46,071 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,070,000 円  
（　　　　　        90,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,521,760 円      
②総費用 36,027,138 円      
③純収益　①－② 107,494,622 円      
④建物等に帰属する純収益 71,070,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,424,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,133,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,649 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    875,218,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利用用途が混在している高度
商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所店舗ビルのほか大型立体駐車場も見られる地域。国分町歓楽街に近いが歓楽街としての発展は見込ま
れない。今後仙台圏のインバウンド等が拡大すれば、地域はホテル用地としての需要も見込まれると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、高層店舗付事務所ビルの建設によ
る収益獲得を目的とする大手事業法人、不動産会社と考えられる。国分町繁華街及び国分町通と接近性が認められるも
のの飲食店との親和性は高くなく、オフィスとしての利便性も他の高度商業地域と比較して相対的にやや劣るため、地
価上昇の程度は緩やかと思料する。需要の中心となる価格帯は、８００㎡程度の土地で１２億円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的事業者は大手事業法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を
反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価
格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を
重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    910,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.3]		 [102.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスは成約に苦戦する物件も見られるが
賃料は上昇傾向。再開発は解体費用等が計画
を圧迫する例が散見。商店街は飲食店を中心
に客足が伸長。

地域に特段の変動は見られないものの、広瀬
通を挟んで北側の国分町繁華街は、路面店を
中心に客足が回復している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
２０
-1113		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
３０
-73		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c ２４１１０
９０
-34		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
東8m、二方路
商業
駐車付置義務
(80,480)
d ２４１１０
３０
-19		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,476,729  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,591,103 		 100
[ 108.1]
1,471,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,500,000 
b (　           ) 
1,009,140  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,152,438 		 100
[  76.7]
1,502,527 
1,530,000 
c (　           ) 
1,033,681  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  96.0]
1,317,437 		 100
[  87.5]
1,505,642 
1,540,000 
d (　           ) 
1,488,309  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,582,072 		 100
[ 104.5]
1,513,944 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

149,806,991 
36,435,715 
113,371,276 
74,137,000 
39,234,276 		 （　0.9353）
36,695,818 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    940,918,410 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 611.30 ＲＣ7F1B 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     20.0 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付き、１階店舗、２階以上は事務所の賃貸ビルを想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
4,700 
1,303,498 		 12.0  15,641,976 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
4,171 
2,149,441 		 10.0  21,494,410 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
4,171 
2,154,780 		 6.0  12,928,680 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
4,171 
1,757,993 		 10.0  17,579,930 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

12,639,691 		 120,384,786 
0 
⑨年額支払賃料     12,639,691 円　×　12ヶ月　＝　     151,676,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺におけるオフィス市場の標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上を要しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,676,292 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,489,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 148,666,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       120,384,786 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,131,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    900,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,460 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     149,806,991 円　　　　（　       191,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-1079		 4,705  
(   4,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
4,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,171 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-37		 4,240  
(   4,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
4,163 
c ２４１１０７２
　　　　-58		 4,011  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
4,103 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,760,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,907,815 円  　　　      158,156,292　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,249,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,138,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,435,715 円　（　　　　　　        46,593 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,137,000 円  
（　　　　　        94,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 149,806,991 円      
②総費用 36,435,715 円      
③純収益　①－② 113,371,276 円      
④建物等に帰属する純収益 74,137,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,234,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,695,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,926 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    940,918,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考