別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-44 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区通町２丁目２３３番外
｢通町２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
不整形
1:3.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの店舗、低層住宅に
中層共同住宅が混在する近隣
商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅・ＪＲ駅徒歩圏内で、空中階を共同住宅として利用する目的での人気が高い。沿線では強気な取引も見
られるなど利便性を背景に需要は堅調で、中高層事務所兼共同住宅が多い地域として成熟していくものと予測。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ・地下鉄利用可能な事務所、店舗、中高層マンションが混在する仙台市中心部外縁の商業地域。ＪＲ
と地下鉄両方の利用可能な駅は仙台市内に２駅しかなく、その希少性から、分譲マンションのほか学生や単身世帯向け
だけでなく幅広い層からの賃貸需要も堅調である。需要者は、県内外の事業法人やマンション事業者、資金力のある地
元不動産業者が中心と考えられる。価格水準としては、１０００㎡程度で３億円程度が中心と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的事業者は県内外の事業法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意
思を反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収
益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価
格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [ 99.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスは成約に苦戦する物件も見られるが
賃料は上昇傾向。再開発は解体費用等が計画
を圧迫する例が散見。商店街は飲食店を中心
に客足が伸長。

沿線では複数の土地取引が見られ、今後は共
同住宅としての利用が見込まれるなど、徐々
に地域の成熟度は増してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
２０
-1044		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
南5.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(95,273)
b ２４１１０
４０
-1051		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
c ２４１１０
１０
-1048		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,200)
d ２４１３０
８０
-56		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２４１１０
８０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.2m市道、
東4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
304,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
312,341 		 100
[ 100.7]
310,170 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
332,484  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
343,347 		 100
[ 114.5]
299,866 
297,000 
c (　           ) 
180,125  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
200,759 		 100
[  66.8]
300,537 
298,000 
d (　           ) 
285,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
314,828 		 100
[ 105.9]
297,288 
294,000 
e (　           ) 
273,661  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
352,237 		 100
[ 116.9]
301,315 
298,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    299,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,982,594 
21,514,150 
74,468,444 
62,887,500 
11,580,944 		 （　0.9541）
11,049,379 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    263,080,452 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層事務所兼共同住宅 521.85 ＲＣ8 3,791.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   1,088 ㎡     16.5 m x   60.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（部分貸）、２階以上共同住宅（２５㎡１Ｋタイプから６３㎡２ＬＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
521.85 
82.2 
428.85 
2,600 
1,115,010 		 6.0  6,690,060 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
478.45 
79.9 
382.40 
2,687 
1,027,509 		 2.0  2,055,018 
1.0  1,027,509 

 8～ 8		 住宅
398.55 
75.9 
302.50 
2,821 
853,353 		 2.0  1,706,706 
1.0  853,353 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.10 
79.8 
3,025.75 

8,133,417 		 20,726,874 
7,018,407 
⑨年額支払賃料      8,133,417 円　×　12ヶ月　＝　      97,601,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,025.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,601,004 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     7,084,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,116,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,726,874 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,018,407 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,672,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,982,594 円　　　　（　        88,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-9		 2,868  
(   2,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,749 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,687 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-17		 2,669  
(   2,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,780 
c ２４１１０７２
　　　　-1058		 2,816  
(   2,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,682 
仙台青葉 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,900,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,060,050 円  　　　      101,201,004　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      659,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,945,000 円  　　　　    975,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       975,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       975,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,514,150 円　（　　　　　　        19,774 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 975,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   3,791.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,887,500 円  
（　　　　　        57,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,982,594 円      
②総費用 21,514,150 円      
③純収益　①－② 74,468,444 円      
④建物等に帰属する純収益 62,887,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,580,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,049,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,080,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区通町二丁目２３３番
 3700000155708-0000
2 　仙台市青葉区通町二丁目２３４番
 3700000155709-0000
3 　仙台市青葉区通町二丁目２３５番
 3700000155710-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-44 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 284,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区通町２丁目２３３番外
｢通町２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
不整形
1:3.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ北仙台駅に近い店舗、低
層住宅に中層共同住宅が介在
する商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンションが多く地域で商業地としての繁華性はあまりないが、収益物件に対する投資需要及びマンショ
ン用地需要が増加傾向にある。当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙山線及び仙台市地下鉄の北仙台駅を最寄り駅とする事務所、中高層マンションの住商混在地域を
中心とした地域。需要者の中心は、マンション業者、県内外の法人等があげられる。都心部に近接しており、利便性が
高いことから賃貸物件を中心に需要者の投資意欲は堅調である。需要の中心となる価格帯は１，０００㎡の土地で２億
５千万程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。需要者の多くは投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が多
く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけるとともに、
代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [ 99.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。


地下鉄北仙台駅に近く利便性が良好なことか
ら、周辺には収益物件も多い。投資需要やマ
ンションの素地の需要が根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
２０
-71		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２４１１０
２０
-1086		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
西4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,180)
c ２４１１０
４０
-79		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,240)
d ２４１１０
４０
-35		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,267)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,169  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,424 		 100
[ 136.3]
300,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
355,913  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
365,837 		 100
[ 114.3]
320,067 
317,000 
c (　           ) 
341,880  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
346,324 		 100
[ 119.8]
289,085 
286,000 
d (　           ) 
279,555  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
300,522 		 100
[ 102.0]
294,629 
292,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,151,145 
23,668,700 
75,482,445 
63,403,500 
12,078,945 		 （　0.9106）
10,999,087 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    261,883,024 円　　　　（　    241,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層事務所兼共同住宅 521.85 ＲＣ8 3,791.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   1,088 ㎡     16.5 m x   60.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階以上は共同住宅（賃貸面積２５㎡～６３㎡の単身者向けとファイミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
521.85 
82.2 
428.85 
3,070 
1,316,570 		 6.0  7,899,420 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
478.45 
79.9 
382.40 
2,669 
1,020,626 		 2.0  2,041,252 
1.0  1,020,626 

 8～ 8		 住宅
398.55 
75.9 
302.50 
2,616 
791,340 		 2.0  1,582,680 
1.0  791,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.10 
79.8 
3,025.75 

8,231,666 		 21,729,612 
6,915,096 
⑨年額支払賃料      8,231,666 円　×　12ヶ月　＝　      98,779,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,025.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,779,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,119,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,260,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,729,612 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         206,431 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,915,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,683,722 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,151,145 円　　　　（　        91,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-1		 2,757  
(   2,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,669 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-9		 2,868  
(   2,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,812 
c ２４１１０４２
　　　　-10		 2,136  
(   2,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,498 
仙台青葉 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,915,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,119,000 円  　　　      102,379,992　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      659,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,026,600 円  　　　　    983,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,966,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,668,700 円　（　　　　　　        21,754 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9106    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 983,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   3,791.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,403,500 円  
（　　　　　        58,275 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,151,145 円      
②総費用 23,668,700 円      
③純収益　①－② 75,482,445 円      
④建物等に帰属する純収益 63,403,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,078,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,999,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,883,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     241,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区通町二丁目２３３番
 3700000155708-0000
2 　仙台市青葉区通町二丁目２３４番
 3700000155709-0000
3 　仙台市青葉区通町二丁目２３５番
 3700000155710-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考