別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-41 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 349,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央４丁目３番６
｢中央４－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 498  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 教習所

Ｓ5		 事務所ビル、店舗等
が混在する商業地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅に近い幹線道路背後の
商業地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅南西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台駅に近く、専門学校、ホテル、共同住宅等もみられる。周辺ではホテルや複合用途の施設の建築が進んでい
る。地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。需要を反映した地価は上昇傾向にあると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    722,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    474,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の商業地域一円で、需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とする不動産業
者等である。立地的に仙台駅に近く、専門学校やホテルを含む多様な用途が混在している。良好な資金調達環境が継続
し、比較的堅調なオフィス賃貸市況、一定規模以上のマンション需要等から、オフィスビル用地、マンション素地の需
要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台駅西口に近い商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎とし、収益性が重視
される取引市場の実態を反映したもので実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めた
もので、主な需要者の行動原理を反映しているものの、想定要素があり流動的な側面がある。本件では、より説得力の
ある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 704,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    637,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 割安感のある住宅の取引等は活発で、商業地
の収益性回復が見られ、需要は堅調であるが
建築費高騰が継続しており、選別化等取引動
向が懸念される。

仙台駅に近接し、多様な用途が混在している
。地域に格別の変動要因はないが、周辺では
複数の開発が行われ、需要を反映した地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c ２４１１０
６０
-1030		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m道路、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ２４１１０
７０
-25		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,354)
e ２４１１０
１０
-9		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
671,141 		 100
[  94.5]
710,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
710,000 
b (　           ) 
674,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
623,368 		 100
[  86.7]
718,994 
719,000 
c (　           ) 
752,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
715,170 		 100
[  95.1]
752,019 
752,000 
d (　           ) 
574,044  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
633,745 		 100
[  88.2]
718,532 
719,000 
e (　           ) 
562,058  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
627,022 		 100
[  86.1]
728,249 
728,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    722,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,057,597 
14,234,688 
42,822,909 
32,185,500 
10,637,409 		 （　0.9321）
9,915,129 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    236,074,500 円　　　　（　    474,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 330.75 Ｓ6 1,778.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   360 ％   498 ㎡     17.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し又は部分貸しの１階店舗、２～６階事務所の建物を想定 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 用途、規模等を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.62 
60.4 
158.02 
4,500 
711,090 		 12.0  8,533,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
330.75 
79.6 
263.28 
3,600 
947,808 		 10.0  9,478,080 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
330.75 
79.6 
263.28 
3,600 
947,808 		 10.0  9,478,080 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
193.50 
65.1 
125.97 
3,600 
453,492 		 10.0  4,534,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,778.12 
75.2 
1,337.11 

4,955,814 		 50,980,320 
0 
⑨年額支払賃料      4,955,814 円　×　12ヶ月　＝　      59,469,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,337.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,469,768 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,611,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,578,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,980,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         479,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,057,597 円　　　　（　       114,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-45		 3,545  
(   3,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-1001		 4,231  
(   4,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,679 
c ２４１１０９２
　　　　-2		 3,942  
(   3,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,584 
仙台青葉 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,495,000 円  　　　　    499,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,009,488 円  　　　       60,189,768　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,642,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,089,800 円  　　　　    499,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       499,000 円  　　　　    499,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       499,000 円  　　　　    499,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,234,688 円　（　　　　　　        28,584 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 499,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,778.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,185,500 円  
（　　　　　        64,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,057,597 円      
②総費用 14,234,688 円      
③純収益　①－② 42,822,909 円      
④建物等に帰属する純収益 32,185,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,637,409 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,915,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    236,074,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     474,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央四丁目３番６
 3700000146621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-41 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 697,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央４丁目３番６
｢中央４－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 498  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 教習所

Ｓ5		 事務所ビル、店舗等
が混在する商業地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域で再開発事業や老朽
化ビルの建替え等が多くみら
れる。		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅南西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 交通接近性が優る幹線背後の商業地域。専門学校の校舎、ビジネスホテル、マンション等が混在する。商業施設
の背後で街路条件がやや劣る。周辺で再開発事業が進捗中。当地域も影響下にあり、発展的に推移と予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    723,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅西口の幹線道路背後の商業地域。典型的需要者は当地域内で事業展開を意図する不動産会社等の企
業、学校法人等。様々な用途が混在しており用途の多様性に富む土地柄である。周辺地域では分譲マンションが建設中
で高機能オフィスビルも相次いで建てられている。近年では新しく自社オフィスビルの建替えやビジネスホテル等の開
業も見られ不動産投資が旺盛な地域である。土地取引の中心価格帯は坪２１０万～２５０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 697,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    637,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰で不動産投資にはやや慎重な姿勢
もみられるが、低金利や先高感を背景に収益
物件の建設は盛ん。物件需要も堅調で高値取
引が把握される。

近隣では令和４年７月にホテルが開業、再開
発による高層オフィスビル建設も進捗中で、
旺盛な不動産投資が把握される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-1014		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
725,249  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
659,372 		 100
[  88.4]
745,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
746,000 
b (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
670,495 		 100
[  96.1]
697,706 
698,000 
c (　           ) 
458,606  		 100
[  85.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
773,011 		 100
[ 114.7]
673,942 
674,000 
d (　           ) 
635,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
698,895 		 100
[  97.2]
719,028 
719,000 
e (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[ 112.8]
728,981 
729,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 競売

 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    723,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,828,182 
14,462,923 
44,365,259 
33,419,700 
10,945,559 		 （　0.9553）
10,456,293 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    248,959,357 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 330.75 Ｓ6 1,778.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   360 ％   498 ㎡     17.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：事務所。フロア貸し又は１棟貸しを想定。駐車場２台 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.62 
60.4 
158.12 
4,865 
769,254 		 12.0  9,231,048 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
330.75 
79.6 
263.25 
3,658 
962,969 		 10.0  9,629,690 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
330.75 
79.6 
263.25 
3,658 
962,969 		 10.0  9,629,690 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
193.50 
65.1 
126.00 
3,658 
460,908 		 10.0  4,609,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,778.12 
75.2 
1,337.12 

5,082,038 		 52,358,888 
0 
⑨年額支払賃料      5,082,038 円　×　12ヶ月　＝　      60,984,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,337.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  31,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         744,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,984,456 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         744,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     3,395,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,333,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,358,888 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         494,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,828,182 円　　　　（　       118,129 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-44		 5,085  
(   4,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
4,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,658 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０１２
　　　　-49		 3,411  
(   3,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,716 
c ２４１１０９２
　　　　-1		 3,119  
(   3,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,105 
仙台青葉 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,092,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,086,423 円  　　　       61,728,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,642,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,334,600 円  　　　　    523,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       784,500 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,462,923 円　（　　　　　　        29,042 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 523,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,778.12 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,419,700 円  
（　　　　　        67,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,828,182 円      
②総費用 14,462,923 円      
③純収益　①－② 44,365,259 円      
④建物等に帰属する純収益 33,419,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,945,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,456,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,997 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    248,959,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央四丁目３番６
 3700000146621-0000
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46 　
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50 　
備考