別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-36 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 462,000,000 円  １㎡当たりの価格 921,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央４丁目９番７
｢中央４－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層雑居ビルにマ
ンションが混在する
商業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 車の通行量が多く、中高層建
物と低層建物が混在		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅南方

340m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な低層店舗等も残り、地域全体の高層化は遅れ気味である。対象標準地の南側で大型ビルが竣工しており
、近隣地域内の東端で超高層マンション建設が進捗中。今後は小画地を併合し高層化が徐々に進行すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    564,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。典型的需要者は不動産投資法人、マンションデベ
ロッパー、賃貸等にノウハウを持つ不動産会社等が考えられる。建替えの進まない中古ビルや小区画の低層建物が多く
集積しており計画的な開発から取り残された画地も散見される。交通接近性に恵まれており、周辺地域では超高層マン
ションの建設などの積極的な不動産投資もみられる。取引の中心価格帯は坪当たり２９０万～３２０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    910,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 [ 98.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰で不動産投資にはやや慎重な姿勢
もみられるが、低金利や先高感を背景に収益
物件の建設は盛ん。物件需要も堅調で高値取
引が把握される。

周辺ではＪＲの自社ビルが竣工済で超高層マ
ンションも建設中。仙台駅に近く、投資意欲
が旺盛な地域で、投資、開発のポテンシャル
は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１１０
１０
-101		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-45		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４１２０
１０
-4		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
670,495 		 100
[  68.0]
986,022 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
966,000 
b (　           ) 
699,837  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
762,822 		 100
[  81.2]
939,436 
921,000 
c (　           ) 
774,501  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
791,796 		 100
[  81.0]
977,526 
958,000 
d (　           ) 
1,168,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
1,522,250 		 100
[ 152.0]
1,001,480 
981,000 
e (　           ) 
804,393  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
862,309 		 100
[  86.9]
992,300 
972,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    960,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,610,170 
18,272,064 
56,338,106 
43,899,300 
12,438,806 		 （　0.9553）
11,882,791 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    282,923,595 円　　　　（　    564,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 358.00 ＲＣ7 2,443.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     15.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場１１台、２階以上：事務所（部分貸し） ⑦有効率　  67.0 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
348.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 6		 事務所
358.00 
80.0 
286.40 
3,741 
1,071,422 		 12.0  12,857,064 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
255.00 
80.0 
204.00 
3,741 
763,164 		 12.0  9,157,968 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,443.00 
67.0 
1,636.00 

6,120,274 		 73,443,288 
0 
⑨年額支払賃料      6,120,274 円　×　12ヶ月　＝　      73,443,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,636.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,356,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,443,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,356,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,889,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 73,909,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,443,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         697,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    330,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,135 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,610,170 円　　　　（　       148,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-20		 3,060  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]
4,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,778 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,741 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-20		 2,842  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,609 
c ２４１１０１２
　　　　-6		 2,843  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,692 
仙台青葉 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,061,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,889,964 円  　　　       77,799,288　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,596,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,007,400 円  　　　　    687,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,500 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,272,064 円　（　　　　　　        36,399 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   2,443.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,899,300 円  
（　　　　　        87,449 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,610,170 円      
②総費用 18,272,064 円      
③純収益　①－② 56,338,106 円      
④建物等に帰属する純収益 43,899,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,438,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,882,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    282,923,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     564,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央四丁目９番７
 3700000152192-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-36 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 929,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央４丁目９番７
｢中央４－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層雑居ビルにマ
ンションが混在する
商業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層のオフィスビルや共同
住宅に低層店舗等が混在する
商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅南方

340m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 築年の経過した建物や低層の建物が多いことから、今後の建て替えの増加が見込まれる。仙台駅から近いため、
オフィス用地、マンション用地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    978,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に位置する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は、不動産投資法人や不動産
業者、県内外の資金力を有する事業法人等が中心である。愛宕上杉通と東二番丁通りを繋ぐ北目町通沿いに位置する商
業地域であり、金融緩和等を背景として、オフィス用地及びマンション用地に対する需要は堅調である。需要の中心と
なる価格帯は、５００㎡程度の更地で４～５億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    910,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [ 98.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


周辺ではオフィスビルの建て替えやマンショ
ン建設の動きがあり、今後のさらなる発展が
期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-101		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１２０
１０
-1011		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北46.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,500)
d ２４１２０
１０
-4		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,837  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
757,224 		 100
[  72.4]
1,045,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
774,501  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
791,796 		 100
[  78.6]
1,007,374 
987,000 
c (　           ) 
798,472  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
939,234 		 100
[  94.1]
998,123 
978,000 
d (　           ) 
804,393  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
864,328 		 100
[  91.2]
947,728 
929,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    978,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,954,189 
18,596,560 
53,357,629 
42,183,000 
11,174,629 		 （　0.9321）
10,415,872 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    247,996,952 円　　　　（　    494,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 358.00 ＲＣ7 2,443.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     15.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場１１台、２階～７階事務所（各階部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  67.0 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
348.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 6		 事務所
358.00 
80.0 
286.40 
3,600 
1,031,040 		 12.0  12,372,480 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
255.00 
80.0 
204.00 
3,600 
734,400 		 12.0  8,812,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,443.00 
67.0 
1,636.00 

5,889,600 		 70,675,200 
0 
⑨年額支払賃料      5,889,600 円　×　12ヶ月　＝　      70,675,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,636.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,356,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,675,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,356,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,751,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,279,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        70,675,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         671,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    330,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,135 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,954,189 円　　　　（　       143,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-37		 3,648  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-41		 3,554  
(   3,476) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
3,744 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,270,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,751,560 円  　　　       75,031,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,596,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,670,800 円  　　　　    654,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,596,560 円　（　　　　　　        37,045 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 654,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,443.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,183,000 円  
（　　　　　        84,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,954,189 円      
②総費用 18,596,560 円      
③純収益　①－② 53,357,629 円      
④建物等に帰属する純収益 42,183,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,174,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,415,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    247,996,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     494,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央四丁目９番７
 3700000152192-0000
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備考