別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-34 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 607,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区五橋１丁目４番８
｢五橋１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 667  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北8.2m市道 水道、ガス、下水 五橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東二番丁通の東側背後に、中
高層のオフィスビル・マンシ
ョン等が存する商業地域		 街

路		 ８．２ｍ市道 交通

施設		 五橋駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年４月に開校した東北学院大学「五橋キャンパス」に近接し、学生向けを中心とする賃貸マンション用地
等への需要は極めて旺盛であり、取得競争は激しいことから、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    492,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商
業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心とな
る。仙台駅前地区から徒歩圏内に位置し、東北学院大学の五橋キャンパス開校の影響から、賃貸マンション需要が旺盛
であることから、地価は上昇傾向にある。需要の中心は、６５０㎡程度の更地で３億９千万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は東二番丁
通背後に位置する商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代
替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店中心の繁華街は客足が戻り地価は上昇
に転じ、中心部では再開発計画が複数進捗し
ており新築オフィス需要は堅調で、地価は上
昇傾向にある。

東北学院大学五橋キャンパス開校の影響を受
けて、賃貸マンション用地等の需要は極めて
旺盛であり、地価は上昇傾向にあるものと思
料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c ２４１１０
６０
-1029		 仙台市青葉区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１２０
２０
-14		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
671,787 		 100
[ 100.0]
671,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
672,000 
b (　           ) 
674,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
624,582 		 100
[  94.1]
663,743 
664,000 
c (　           ) 
421,053  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
472,000 		 100
[  74.5]
633,557 
634,000 
d (　           ) 
718,582  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
814,153 		 100
[ 128.0]
636,057 
636,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    635,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,463,848 
23,142,964 
71,320,884 
56,889,000 
14,431,884 		 （　0.9541）
13,769,461 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    327,844,310 円　　　　（　    492,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 378.40 ＲＣ9 3,334.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   667 ㎡     23.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～９階を全て事務所（フロア貸又は部分貸）、タワー式駐車場３４台分設置 ⑦有効率　  70.2 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
378.40 
55.0 
208.12 
3,700 
770,044 		 10.0  7,700,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
333.99 
70.0 
233.79 
3,100 
724,749 		 10.0  7,247,490 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
371.81 
73.0 
271.42 
3,100 
841,402 		 10.0  8,414,020 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.60 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,334.66 
70.2 
2,341.85 

7,384,607 		 73,846,070 
0 
⑨年額支払賃料      7,384,607 円　×　12ヶ月　＝　      88,615,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,341.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,608,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,615,284 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　      10,608,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     5,457,281 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,766,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,846,070 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         697,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,463,848 円　　　　（　       141,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-1003		 2,779  
(   2,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,021 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,126 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-9		 3,511  
(   3,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,410,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,961,164 円  　　　       99,223,284　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,011,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,996,400 円  　　　　    882,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       882,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       882,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,142,964 円　（　　　　　　        34,697 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 882,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   3,334.66 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,889,000 円  
（　　　　　        85,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,463,848 円      
②総費用 23,142,964 円      
③純収益　①－② 71,320,884 円      
④建物等に帰属する純収益 56,889,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,431,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,769,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    327,844,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     492,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区五橋一丁目４番８
 3700000058475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-34 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 404,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区五橋１丁目４番８
｢五橋１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 667  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北8.2m市道 水道、ガス、下水 五橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の事務所・マン
ション等を中心とする商業地
域。		 街

路		 ８．２ｍ市道 交通

施設		 五橋駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では東北学院大学の五橋校舎開校で学生数が激増し賃貸マンションの立地も多い。分譲マンションも建築中
で周辺商業地域一帯での開発気運は高い。用途の多様性に富む当地域内では、今後も積極投資が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    636,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心商業地の幹線道路背後に中高層事務所ビル、分譲及び賃貸マンション、駐車場等の用途が混在する
商業地域。典型的需要者は賃貸経営にノウハウを持つ地元不動産会社、マンションデベロッパー等。地下鉄駅へは徒歩
圏内で、市街地に近く事務所及びマンション用地としてのポテンシャルは高く、大学の校舎移転に伴い特にマンション
用地の引合いが強い。売物件が少ないため成約価格は高い。中心価格帯は、坪当たり１９０万～２１０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保
守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、市場を反映した取引時点が新しい事例も採用し
て試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰で不動産投資にはやや慎重な姿勢
もみられるが、低金利や先高感を背景に収益
物件の建設は盛ん。物件需要も堅調で高値取
引が把握される。

市立病院跡地に令和５年４月東北学院大学五
橋キャンパスが開学。周辺地域では、学生向
き賃貸マンションの建設が多く見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c ２４１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２４１１０
３０
-1089		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２４１１０
６０
-1029		 仙台市青葉区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
670,495 		 100
[ 102.0]
657,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
657,000 
b (　           ) 
674,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
623,368 		 100
[  95.9]
650,019 
650,000 
c (　           ) 
539,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
543,746 		 100
[  67.3]
807,944 
808,000 
d (　           ) 
559,733  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
649,363 		 100
[ 102.1]
636,007 
636,000 
e (　           ) 
421,053  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
472,000 		 100
[  78.3]
602,810 
603,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    636,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,560,657 
24,756,785 
70,803,872 
60,385,500 
10,418,372 		 （　0.9553）
9,952,671 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    236,968,357 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 378.40 ＲＣ9 3,334.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   667 ㎡     23.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階：事務所（部分貸し）、機械式駐車場３４台 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
378.40 
55.0 
208.12 
3,931 
818,120 		 10.0  8,181,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
333.99 
70.0 
233.79 
3,145 
735,270 		 10.0  7,352,700 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
371.81 
72.0 
267.70 
3,145 
841,917 		 10.0  8,419,170 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.60 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,334.66 
69.4 
2,315.81 

7,446,809 		 74,468,090 
0 
⑨年額支払賃料      7,446,809 円　×　12ヶ月　＝　      89,361,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,315.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,361,708 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　      11,016,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     5,520,774 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,856,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,468,090 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         703,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,560,657 円　　　　（　       143,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-9		 2,375  
(   2,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[108.0]		 100
[105.0]
2,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,145 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-12		 2,346  
(   2,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,933 
c ２４１１０３２
　　　　-1024		 4,530  
(   4,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
3,789 
仙台青葉 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,725,000 円  　　　　    945,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,018,885 円  　　　      100,377,708　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,011,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,639,000 円  　　　　    945,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,417,500 円  　　　　    945,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       945,000 円  　　　　    945,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,756,785 円　（　　　　　　        37,117 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 945,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   3,334.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,385,500 円  
（　　　　　        90,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,560,657 円      
②総費用 24,756,785 円      
③純収益　①－② 70,803,872 円      
④建物等に帰属する純収益 60,385,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,418,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,952,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    236,968,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区五橋一丁目４番８
 3700000058475-0000
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備考