別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 430,000,000 円  １㎡当たりの価格 921,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目６番５
｢国分町１－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 事務所

ＲＣ4F1B		 中高層の事務所ビル
、金融機関が存する
商業地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 生損保のビルが多い市中心部
における幹線道路背後の商業
地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅北西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルのほか、立体及び平面駐車場の利用なども見られる地域で、１階は店舗利用のビルも散見さ
れる。地域内には格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    969,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の事務所ビルや店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、主な需要者は、不動産開発業者や生損
保等の金融機関を含む大手事業法人等である。アーケード商店街の背後に位置するが、オフィスビルを中心とした商業
地域として熟成しており、市中心部のへの接近性に優れる立地条件などから、底堅い需要が認められる。需要の中心と
なる価格帯は、５００㎡前後の土地で４～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は国分町など仙台市中心部の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、
実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっ
ては説得力のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ規範性は劣る
。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


中高層の事務所ビルのほか、立体及び平面駐
車場の利用なども見られる地域で、地域要因
に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
６０
-1030		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m道路、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ２４１１０
１０
-1034		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-1014		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e ２４１１０
３０
-1061		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
749,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
770,159 		 100
[  78.8]
977,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
977,000 
b (　           ) 
752,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
758,095 		 100
[  76.0]
997,493 
997,000 
c (　           ) 
1,000,362  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,059,383 		 100
[ 107.0]
990,078 
990,000 
d (　           ) 
725,249  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
659,372 		 100
[  68.5]
962,587 
963,000 
e (　           ) 
731,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
741,449 		 100
[  78.4]
945,726 
946,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    969,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,154,501 
20,260,152 
58,894,349 
44,091,000 
14,803,349 		 （　0.9338）
13,823,367 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    329,127,786 円　　　　（　    705,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 344.13 Ｓ7 2,329.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   467 ㎡     13.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～７階を事務所（各階の部分貸し）とする賃貸用建物を想定。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
336.98 
77.6 
261.48 
4,500 
1,176,660 		 12.0  14,119,920 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
332.03 
76.2 
253.13 
3,650 
923,925 		 10.0  9,239,250 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
332.03 
78.6 
260.93 
3,620 
944,567 		 10.0  9,445,670 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,329.16 
78.1 
1,819.26 

6,823,420 		 70,587,520 
0 
⑨年額支払賃料      6,823,420 円　×　12ヶ月　＝　      81,881,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,819.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,881,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,010,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,490,978 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        70,587,520 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         663,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,154,501 円　　　　（　       169,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０５２
　　　　-14		 3,560  
(   3,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,620 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-1018		 3,319  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,565 
c ２４１１０８２
　　　　-23		 3,342  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,705 
仙台青葉 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,760,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,175,052 円  　　　       83,501,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,287,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,038,000 円  　　　　    690,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       690,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       690,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,620,000 円  　　　敷地外駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,260,152 円　（　　　　　　        43,384 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9338    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,329.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,091,000 円  
（　　　　　        94,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,154,501 円      
②総費用 20,260,152 円      
③純収益　①－② 58,894,349 円      
④建物等に帰属する純収益 44,091,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,803,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,823,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    329,127,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     705,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目６番５
 3700000119150-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 917,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目６番５
｢国分町１－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 事務所

ＲＣ4F1B		 中高層の事務所ビル
、金融機関が存する
商業地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後にあるが、中心
商業地に近く比較的繁華性の
高い商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、店舗付事務所ビルを中心とした商業地域として現状を維持していくものと思料される。店舗・オフ
ィス市況は堅調で需要者の投資意欲も持続し、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    941,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    764,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部に存する中高層事務所ビル・店舗等が建ち並ぶ商業地域一円である。主たる需要者は、県内
外の事業法人のほか、不動産投資法人及び不動産会社等である。オフィスを中心に店舗、マンションとしても利用可能
な用途受容力が高い地域である。特にマンションは需要が底堅く、東側アーケードも客足回復基調であるなど地価は堅
調に推移している。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の事務所・店舗用地として４億円台程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素
を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。一方、比準価格は、実際の売買事例に基づいており、過去の取引を参
考に価格を決定する市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、
収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスは成約に苦戦する物件も見られるが
賃料は上昇傾向。再開発は解体費用等が計画
を圧迫する例が散見。商店街は飲食店を中心
に客足が伸長。

地域に特段の変動要因は無いが周辺の地域で
はオフィスビルやマンション建設も見られる
。北側の国分町繁華街は路面店を中心に客足
が回復している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1100		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
１０
-1034		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１１０
３０
-1035		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d ２４１１０
４０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
787,534  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
862,350 		 100
[  92.0]
937,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
937,000 
b (　           ) 
1,000,362  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,059,383 		 100
[ 112.0]
945,878 
946,000 
c (　           ) 
627,796  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
772,887 		 100
[  81.6]
947,165 
947,000 
d (　           ) 
622,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
622,094 		 100
[  64.6]
962,994 
963,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    941,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

76,343,622 
18,057,916 
58,285,706 
42,570,000 
15,715,706 		 （　0.9541）
14,994,355 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    357,008,452 円　　　　（　    764,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 336.98 Ｓ7 2,329.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   467 ㎡     13.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～７階を事務所（部分貸）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
336.98 
77.6 
261.50 
4,400 
1,150,600 		 12.0  13,807,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
332.03 
76.2 
253.01 
3,625 
917,161 		 10.0  9,171,610 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
332.03 
78.6 
260.98 
3,625 
946,053 		 6.0  5,676,318 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,329.16 
78.1 
1,819.41 

6,798,026 		 51,360,400 
0 
⑨年額支払賃料      6,798,026 円　×　12ヶ月　＝　      81,576,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,819.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,576,312 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,710,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 75,865,970 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        51,360,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         477,652 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      76,343,622 円　　　　（　       163,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-38		 3,676  
(   3,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,643 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,625 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-21		 3,678  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,606 
c ２４１１０２２
　　　　-39		 4,015  
(   3,945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,788 
仙台青葉 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,640,000 円  　　　　    660,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,078,816 円  　　　       81,576,312　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,287,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,732,000 円  　　　　    660,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       660,000 円  　　　　    660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       660,000 円  　　　　    660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,057,916 円　（　　　　　　        38,668 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,329.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,570,000 円  
（　　　　　        91,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 76,343,622 円      
②総費用 18,057,916 円      
③純収益　①－② 58,285,706 円      
④建物等に帰属する純収益 42,570,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,715,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,994,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    357,008,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     764,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目６番５
 3700000119150-0000
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備考