別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-32 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 390,000,000 円  １㎡当たりの価格 548,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区立町１８番６
｢立町１８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層のマンション
等が建ち並ぶ商業地
域		 北8m市道、西側道 水道、ガス、下水 大町西公園

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 定禅寺通の南側背後に、中高
層マンションや一般住宅等が
混在する商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北方

590m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部を走る定禅寺通や広瀬通等の幹線街路背後の商業地域において、マンション用地に対するデベロッ
パー等の需要は堅調であるが、物件供給が限定的であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商
業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心とな
る。地下鉄駅やアーケード街から徒歩圏内に位置し、マンション業者等による需要は堅調であることから、地価は上昇
傾向にあるものと思料する。需要の中心は、７００㎡程度の更地で３億８千万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は定禅寺通
南側背後における商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代
替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    542,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [105.0]
100		 546,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店中心の繁華街は客足が戻り地価は上昇
に転じ、中心部では再開発計画が複数進捗し
ており新築オフィス需要は堅調で、地価は上
昇傾向にある。

地下鉄駅・商店街から徒歩圏内に位置し、利
便性が良好なためマンション用地としての需
要は高いものの、供給が限定的で、地価は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1069		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１１０
１０
-9		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１１０
３０
-1050		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,390)
d ２４１１０
１０
-51		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,116  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,363 		 100
[  80.4]
542,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
570,000 
b (　           ) 
562,058  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
627,022 		 100
[ 114.0]
550,019 
578,000 
c (　           ) 
442,818  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
493,878 		 100
[  92.2]
535,659 
562,000 
d (　           ) 
497,159  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
536,932 		 100
[  99.0]
542,356 
569,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    570,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,074,387 
21,015,247 
69,059,140 
58,308,000 
10,751,140 		 （　0.9541）
10,257,663 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    244,230,071 円　　　　（　    343,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 471.09 ＲＣ9F1B 3,418.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     36.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～９階：共同住宅（２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約６４㎡）、地下１階：駐車場 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
471.09 
73.5 
346.42 
3,100 
1,073,902 		 12.0  12,886,824 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
358.42 
89.4 
320.42 
2,653 
850,074 		 2.0  1,700,148 
1.0  850,074 

 9～ 9		 住宅
168.00 
78.6 
132.00 
2,731 
360,492 		 2.0  720,984 
1.0  360,492 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,418.03 
79.6 
2,721.36 

7,384,912 		 25,508,844 
6,311,010 
⑨年額支払賃料      7,384,912 円　×　12ヶ月　＝　      88,618,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,721.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,618,944 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,646,947 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,291,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,508,844 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         242,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,311,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,536,636 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,420 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,074,387 円　　　　（　       126,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-46		 2,539  
(   2,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,821 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,653 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-47		 2,629  
(   2,570) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,520,000 円  　　　　    904,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,646,947 円  　　　       92,938,944　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,220,800 円  　　　　    904,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       904,000 円  　　　　    904,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       904,000 円  　　　　    904,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,015,247 円　（　　　　　　        29,516 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 904,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   3,418.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,308,000 円  
（　　　　　        81,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,074,387 円      
②総費用 21,015,247 円      
③純収益　①－② 69,059,140 円      
④建物等に帰属する純収益 58,308,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,751,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,257,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,230,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     343,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区立町１８番６
 3700000151716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-32 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 392,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区立町１８番６
｢立町１８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層のマンション
等が建ち並ぶ商業地
域		 北8m市道、西側道 水道、ガス、下水 大町西公園

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 西公園近くに位置する幹線道
路背後のマンション、一般住
宅等が混在する商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北方

590m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部に近いマンションが多い地域であり、現状維持と予測する。マンション用地に対する需要は堅調で
あり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部とその周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は、事業会社や投資家、マンション素地
取得を目的とするデベロッパー等が中心である。幹線道路背後の中心部に近く利便性の高い商業地域であり、マンショ
ン用地としての需要は堅調である。周辺では分譲・賃貸ともにマンション建設が活発である。需要の中心となる価格帯
は、７００㎡程度の更地で４億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    542,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [105.0]
100		 550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


西公園に近接するほか、繁華街も近くにある
マンションが多い地域であり、マンション用
地としての需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1069		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２４１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１１０
１０
-9		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,116  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,723 		 100
[  80.4]
540,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
539,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
598,121 		 100
[ 109.0]
548,735 
576,000 
c (　           ) 
635,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
698,895 		 100
[ 124.8]
560,012 
588,000 
d (　           ) 
562,058  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
627,022 		 100
[ 113.0]
554,887 
583,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    579,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,826,560 
21,143,533 
67,683,027 
59,017,500 
8,665,527 		 （　0.9541）
8,267,779 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    196,851,881 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 471.09 ＲＣ9F1B 3,418.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     36.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場１８台、１階店舗、２階～９階共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約４２㎡）を想定。 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
471.09 
73.5 
346.42 
3,200 
1,108,544 		 12.0  13,302,528 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
358.42 
89.4 
320.42 
2,600 
833,092 		 1.0  833,092 
1.0  833,092 

 9～ 9		 住宅
168.00 
78.6 
132.00 
2,600 
343,200 		 1.0  343,200 
1.0  343,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,418.03 
79.6 
2,721.36 

7,283,388 		 19,477,372 
6,174,844 
⑨年額支払賃料      7,283,388 円　×　12ヶ月　＝　      87,400,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,721.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,400,656 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,586,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,134,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,477,372 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,174,844 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,503,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,420 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,826,560 円　　　　（　       124,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-53		 2,684  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,739 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-54		 2,387  
(   2,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,539 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,575,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,586,033 円  　　　       91,720,656　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,333,000 円  　　　　    915,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       915,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       915,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,143,533 円　（　　　　　　        29,696 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 915,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   3,418.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,017,500 円  
（　　　　　        82,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,826,560 円      
②総費用 21,143,533 円      
③純収益　①－② 67,683,027 円      
④建物等に帰属する純収益 59,017,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,665,527 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,267,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,851,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区立町１８番６
 3700000151716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考