別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-29 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町３丁目８番３
｢一番町３－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ5F1B		 店舗、飲食店等の中
高層ビルの建ち並ぶ
商業地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街の背後に専
門店及び飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍によって減少した人流の回復が進んでおり、売買・賃貸の取引は緩やかな増加傾向にある。東側隣接地
域において市街地再開発事業の計画があり、需給は回復傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    716,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一番町・中央・本町地区等の中心繁華街及びその背後に小売店舗・飲食店等が建ち並ぶ商業地域である
。主たる需要者は、県内外の小売・飲食業等の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等であり、直近に
おいては、コロナ禍によって減退した賃貸需要が回復傾向にあり、投資家等の需要は堅調に推移している。需要の中心
となる価格帯は、店舗用地等の小規模画地としては、１～５億円程度であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格が低位に求められたものと思料され
る。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、同一需給
圏内に存する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化し
た店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が
認められる。

東側隣接地域において、電力ビル等の解体に
よる再開発事業の計画が公表され、周辺地域
における投資の促進による地価上昇が予測さ
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-73		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
c ２４１１０
３０
-1061		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２４１１０
３０
-1100		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
609,212  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  82.0]		 100
[  95.0]
800,031 		 100
[  97.8]
818,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
818,000 
b (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[  98.0]
839,072 
839,000 
c (　           ) 
731,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
741,449 		 100
[  90.9]
815,675 
816,000 
d (　           ) 
749,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
770,159 		 100
[  90.6]
850,065 
850,000 
e (　           ) 
787,534  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
862,350 		 100
[ 104.8]
822,853 
823,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,580,341 
10,750,309 
30,830,032 
22,446,000 
8,384,032 		 （　0.9541）
7,999,205 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    190,457,262 円　　　　（　    716,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 148.50 ＲＣ6F1B 947.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   360 ％   266 ㎡     15.0 m x   17.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   42.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～６階を店舗（各階部分貸しまたはフロア貸し）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
148.50 
85.6 
127.10 
5,052 
642,109 		 10.0  6,421,090 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
148.50 
71.4 
106.05 
7,536 
799,193 		 12.0  9,590,316 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
142.00 
75.1 
106.60 
5,473 
583,422 		 10.0  5,834,220 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
142.00 
78.6 
111.60 
4,210 
469,836 		 10.0  4,698,360 
0.0  0 

 6～ 6		 店舗
82.70 
63.2 
52.30 
4,210 
220,183 		 10.0  2,201,830 
0.0  0 

計
947.70 
76.7 
726.85 

3,654,415 		 38,142,536 
0 
⑨年額支払賃料      3,654,415 円　×　12ヶ月　＝　      43,852,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,852,980 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,631,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,221,801 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,142,536 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         358,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,580,341 円　　　　（　       156,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-1012		 4,329  
(   4,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,210 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1023		 4,778  
(   4,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[120.0]
4,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,740,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,069,709 円  　　　       43,852,980　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,695,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,549,600 円  　　　　    348,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,750,309 円　（　　　　　　        40,415 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 348,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     947.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,446,000 円  
（　　　　　        84,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,580,341 円      
②総費用 10,750,309 円      
③純収益　①－② 30,830,032 円      
④建物等に帰属する純収益 22,446,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,384,032 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,999,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,457,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     716,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町三丁目８番３
 3700000064218-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-29 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 788,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町３丁目８番３
｢一番町３－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ5F1B		 店舗、飲食店等の中
高層ビルの建ち並ぶ
商業地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店や専門店が建ち並ぶア
ーケード街の背後の商業地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、専門店が建ち並ぶ商業地域で、潜在的に商業環境に優位性はあったが、電力ビルの建替計画が発表され
たことは地域にとってプラス要因である。当面の間は、地価は上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    661,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部のアーケード商店街及びその背後にある小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域。需要者
の中心は、地元企業、不動産会社及び個人投資家等である。青葉区中心部における土地は供給が限定的で希少性も高い
が、消費行動の変化により立地企業の物件選別も厳しくなっており、土地需要回復には至っていない。需要の中心とな
る価格帯は、２５０㎡程度の更地で、総額２億円前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。需要者の多くは、投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が
多く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地では需要は依然として高く
、良好な資金調達環境を背景として、地価は
上昇傾向が続いている。


コロナの５類への変更でアーケード街及びそ
の周辺は顧客が戻ってきている。今後は仙台
駅近くの商業地域との競争関係が増すことが
懸念される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-45		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１１０
１０
-1014		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ２４１１０
６０
-79		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,168,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
1,522,250 		 100
[ 180.3]
844,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
725,249  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
659,372 		 100
[  79.5]
829,399 
829,000 
c (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
671,141 		 100
[  81.0]
828,569 
829,000 
d (　           ) 
635,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
698,895 		 100
[  85.3]
819,338 
819,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,131,360 
8,504,573 
26,626,787 
18,683,700 
7,943,087 		 （　0.9299）
7,386,277 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    175,863,738 円　　　　（　    661,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 148.51 ＲＣ6F1B 947.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   360 ％   266 ㎡     14.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   42.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～６階を店舗とする賃貸用建物を想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 ワンフロアを２分割可能。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
148.50 
85.6 
127.10 
4,498 
571,696 		 10.0  5,716,960 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
148.50 
71.4 
106.05 
5,810 
616,151 		 10.0  6,161,510 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
142.00 
75.1 
106.60 
4,112 
438,339 		 10.0  4,383,390 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
142.00 
78.6 
111.60 
3,917 
437,137 		 10.0  4,371,370 
0.0  0 

 6～ 6		 店舗
82.70 
63.2 
52.30 
3,525 
184,358 		 10.0  1,843,580 
0.0  0 

計
947.70 
76.7 
726.85 

3,121,955 		 31,219,550 
0 
⑨年額支払賃料      3,121,955 円　×　12ヶ月　＝　      37,463,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,463,460 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,622,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,841,018 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,219,550 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         290,342 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,131,360 円　　　　（　       132,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-22		 3,962  
(   3,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
4,237 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,917 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-23		 3,849  
(   3,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
3,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,435,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,873,173 円  　　　       37,463,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,695,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,927,400 円  　　　　    287,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,504,573 円　（　　　　　　        31,972 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　     947.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,683,700 円  
（　　　　　        70,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,131,360 円      
②総費用 8,504,573 円      
③純収益　①－② 26,626,787 円      
④建物等に帰属する純収益 18,683,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,943,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,386,277 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,863,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     661,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町三丁目８番３
 3700000064218-0000
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備考