別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区小松島３丁目１２２番８
｢小松島３－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 低層店舗、共同住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 東照宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北医科薬科大学に近接する
小松島地区内のバス通り沿い
の近隣商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 東照宮駅北方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 東北医科薬科大学に近接する他、ＪＲ仙山線「東照宮」駅から徒歩圏内に位置しており、学生向けの共同住宅用
地としての需要が堅調。背後住宅地の地価上昇の影響を受けて、対象地域の地価も上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小松島、旭ケ丘、高松地区内を走るバス通り沿いにおける近隣商業地域や商住混在地域である。需要者は
地元企業、不動産業者及び個人投資家等が中心となる。東北医科薬科大学小松島キャンパスに近接し、学生向けの共同
住宅用地としての需要は比較的堅調である他、バス通り背後における住宅地の地価上昇の影響を受けて、対象地域の地
価は上昇傾向で推移しているものと思料する。需要の中心は、２００㎡程度の更地で２千万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は東北医科
薬科大学に近接する近隣商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者
は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-24              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店中心の繁華街は客足が戻り地価は上昇
に転じ、中心部では再開発計画が複数進捗し
ており新築オフィス需要は堅調で、地価は上
昇傾向にある。

東北医科薬科大学小松島キャンパスに近接し
、学生向けの共同住宅用地としての需要は堅
調で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-24		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m市
道、中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２４１１０
２０
-70		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
東16m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ２４１１０
１０
-1013		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m市道、
北西3m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
d ２４１１０
１０
-1036		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
南西5m、
北東6m、
三方路
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,930  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,568 		 100
[ 101.0]
122,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
136,331  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
154,301 		 100
[ 137.2]
112,464 
112,000 
c (　           ) 
121,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,346 		 100
[ 105.5]
115,020 
115,000 
d (　           ) 
106,748  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
110,033 		 100
[  95.8]
114,857 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,426,126 
1,514,736 
4,911,390 
4,250,550 
660,840 		 （　0.9541）
630,507 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,012,071 円　　　　（　     77,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 106.87 Ｓ3 298.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   194 ㎡     16.7 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積約３２㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.87 
100.0 
106.87 
2,050 
219,084 		 6.0  1,314,504 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,750 
168,000 		 1.0  168,000 
1.0  168,000 

 3～ 3		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,781 
170,976 		 1.0  170,976 
1.0  170,976 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.87 
100.0 
298.87 

558,060 		 1,653,480 
338,976 
⑨年額支払賃料        558,060 円　×　12ヶ月　＝　       6,696,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     298.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,696,720 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,328,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,653,480 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,976 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,426,126 円　　　　（　        33,124 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０６２
　　　　-1016		 1,843  
(   1,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
1,813 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-6		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,688 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 329,500 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 334,836 円  　　　        6,696,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,514,736 円　（　　　　　　         7,808 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　     298.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,250,550 円  
（　　　　　        21,910 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,426,126 円      
②総費用 1,514,736 円      
③純収益　①－② 4,911,390 円      
④建物等に帰属する純収益 4,250,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 630,507 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,012,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区小松島三丁目１２２番８
 3700000121307-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区小松島３丁目１２２番８
｢小松島３－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 低層店舗、共同住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 東照宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 医科薬科大学前のバス通り沿
い。旧来からの低層店舗のほ
か高層共同住宅等も混在。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 東照宮駅北方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 バス通り沿いに低層店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。周辺では近年大型スーパーが出店し生活
利便性が向上。格別の変動要因はなく当分の間現状を維持と予測。地価は需要を反映し上昇傾向にあると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小松島地区を中心に青葉区の中心部の北方から北東方の近隣商業地域や商住混在地域で、主な需要者は店
舗付共同住宅の賃貸経営を行う個人及び法人の投資家等である。地域はバス通り沿いの店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域である。繁華性は高くないが、駅徒歩圏で高校・大学に近接していること等から、商業地需要は周辺背後を含
む住宅需要に裏打ちされ安定的に推移。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で２，３００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心部外縁の店舗付共同住宅地である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を基礎としており、収益性が
重視される取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から
求めたもので、主な需要者の行動原理を反映しているものの、想定要素が多く流動的な側面がある。本件では、説得力
のある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-24              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 割安感のある住宅の取引等は活発で、商業地
の収益性回復が見られ、需要は堅調であるが
建築費高騰が継続しており、選別化等取引動
向が懸念される。

駅徒歩圏で高校、大学に近接する近隣商業地
域である。周辺では令和３年１２月に大型ス
ーパーが出店し利便性が向上。需要を反映し
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-24		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m市
道、中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２４１１０
７０
-4		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２４１１０
１０
-1013		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m市道、
北西3m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
d ２４１１０
１０
-23		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,930  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,568 		 100
[ 110.0]
112,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
143,761  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,549 		 100
[ 131.2]
118,559 
119,000 
c (　           ) 
121,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,346 		 100
[ 103.9]
116,791 
117,000 
d (　           ) 
112,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
115,707 		 100
[ 108.8]
106,348 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,182,967 
1,459,190 
4,723,777 
4,069,950 
653,827 		 （　0.9541）
623,816 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,852,762 円　　　　（　     76,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 106.87 Ｓ3 298.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   194 ㎡     16.7 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は１ＤＫタイプ、各戸３２㎡、各階３戸の賃貸共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １階は一括貸し、２階以上は外階段、外廊下
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.87 
100.0 
106.87 
2,030 
216,946 		 6.0  1,301,676 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,712 
164,352 		 1.0  164,352 
1.0  164,352 

 3～ 3		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,712 
164,352 		 1.0  164,352 
1.0  164,352 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.87 
100.0 
298.87 

545,650 		 1,630,380 
328,704 
⑨年額支払賃料        545,650 円　×　12ヶ月　＝　       6,547,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     298.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,547,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       458,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,089,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,630,380 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          328,704 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,350 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,182,967 円　　　　（　        31,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-1004		 1,957  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,712 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０５２
　　　　-1		 1,634  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,776 
c ２４１１０５２
　　　　-1004		 1,705  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,723 
仙台青葉 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,500 円  　　　　     63,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 327,390 円  　　　        6,547,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,600 円  　　　　     63,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,100 円  　　　　     63,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,100 円  　　　　     63,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,459,190 円　（　　　　　　         7,522 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     298.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,069,950 円  
（　　　　　        20,979 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,182,967 円      
②総費用 1,459,190 円      
③純収益　①－② 4,723,777 円      
④建物等に帰属する純収益 4,069,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 653,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 623,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,852,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区小松島三丁目１２２番８
 3700000121307-0000
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備考