鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-24

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　真木　芳美

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区荒巻本沢２丁目８０８番５｢荒巻本沢２－４－５｣				②地積　(㎡)	1,011 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種 (90,300)
	台形 1:1	店舗Ｗ1	店舗、中層の店舗付共同住宅が多い路線商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	北山 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道背後のバス通り沿いに店
舗等が建ち並ぶ地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北山駅北方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

飲路線商業地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測する。商況は安定的に推移していることから、
地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市の北西部を中心とした路線商業地域及び近隣商業地域。需要者の中心は、県内外における沿道サ
ービス関連業種の事業者が大半を占める。近年、県道大衡仙台線の北山トンネルの開通により荒巻本沢地区周辺では車
両通行量は増加しており、商況は広域に見れば優位性が認められる。画地規模はまちまちであるが需要の中心となる価
格帯は１，０００㎡程度の更地で１億円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。沿道サービス型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、需要者は自用目的の事業者が中心であるが、収益性を重視した
投資目的も考えられるため、比準価格と比較して低位に求められたものの収益価格も規範性が認められる。よって、実
証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。

通行量の多い準幹線道路沿いの路線商業地域
で商況は安定しており、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１１０６０ -48	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、東16m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	２４１１０１０ -1020	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m国道、中間画地		１住居高度地区3種 (61,207)
c	２４１１０４０ -1048	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,200)
d	２４１１０７０ -4	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e	２４１１０４０ -37	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m県道、北西8m、二方路		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,948	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	153,767	100 [ 124.8]	123,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 133,154	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,018	100 [ 115.6]	116,798		117,000
c	(　 ) 64,436	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	109,219	100 [ 104.0]	105,018		105,000
d	(　 ) 143,761	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,549	100 [ 135.2]	115,051		115,000
e	(　 ) 86,099	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	86,099	100 [ 76.5]	112,548		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +1.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

仙台青葉 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,139,017	2,970,780	9,168,237	5,130,500	4,037,737	（　0.9526） 3,846,348	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,579,714 円　　　　（　 90,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	1,011 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,677	1,070,800	6.0	6,424,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,070,800		6,424,800
								0

⑨年額支払賃料	1,070,800 円　×　12ヶ月　＝　 12,849,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,849,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 770,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,078,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,424,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,139,017 円　　　　（　 12,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１１０４２　　　　-24	2,675 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,690 円/㎡　月額支払賃料（　 2,677 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１１０３２　　　　-33	2,237 ( 2,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,486
c	２４１１０３２　　　　-1013	2,298 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,298

仙台青葉 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	642,480 円	12,849,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 917,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,500 円	77,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	77,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,970,780 円　（　　　　　　 2,938 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,130,500 円（　　　　　 5,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,139,017 円
②総費用	2,970,780 円
③純収益　①－②	9,168,237 円
④建物等に帰属する純収益	5,130,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,037,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,846,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,579,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 5-24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区荒巻本沢二丁目８０８番５	3700001124964-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-24

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区荒巻本沢２丁目８０８番５｢荒巻本沢２－４－５｣				②地積　(㎡)	1,011 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	台形 1:1	店舗Ｗ1	店舗、中層の店舗付共同住宅が多い路線商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	北山 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

比較的交通量が多いバス通り
沿いに店舗・遊技施設・共同
住宅等が建ち並ぶ商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北山駅北方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

比較的交通量が多いバス通り沿いの路線商業地域として現状を維持していくものと思料される。背後住宅地にお
ける宅地需要は堅調であり、商況は概ね安定的であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部に近い幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後に存する商住混在地域である。主たる需
要者は、自用の店舗・事業所等として使用する県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等である
。背後住宅地の人口増加等の要因により、路線商業地域としての商況は概ね安定的に推移しており、需要の中心となる
価格帯は、１，０００㎡程度の更地で１億１千万円前後であると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、郊外の路線商業地として画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格がやや低位
に求められたものと思料される。本件においては、代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量のうえ、同一需給圏内に存する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍によって減少した飲食・サービス店
舗等の売上に回復傾向が見られ、市内の路線
商業地域の商況は概ね安定的に推移している
。

バス通り沿いの路線商業地域であり、商況は
概ね安定的で背後住宅地の需要が堅調である
ことから、地価は緩やかな上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１１０２０ -70	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、東16m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	２４１１０６０ -24	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
c	２４１１０１０ -1013	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m市道、北西3m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２４１１０７０ -1008	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,331	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	165,670	100 [ 139.3]	118,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 118,930	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,568	100 [ 102.0]	121,145		121,000
c	(　 ) 121,700	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,346	100 [ 102.9]	117,926		118,000
d	(　 ) 109,718	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	117,431	100 [ 100.9]	116,384		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

仙台青葉 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,973,635	2,168,060	8,805,575	4,235,000	4,570,575	（　0.9506） 4,344,789	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	103,447,357 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	1,011 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,420	968,000	6.0	5,808,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		968,000		5,808,000
								0

⑨年額支払賃料	968,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,616,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,616,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 696,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,919,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,808,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,973,635 円　　　　（　 10,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１１０３２　　　　-31	2,675 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,432 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１１０３２　　　　-32	2,625 ( 2,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,436
c	２４１１０３２　　　　-1021	2,281 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,348

仙台青葉 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	70,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,160 円	11,616,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 917,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	70,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,168,060 円　（　　　　　　 2,144 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,235,000 円（　　　　　 4,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,973,635 円
②総費用	2,168,060 円
③純収益　①－②	8,805,575 円
④建物等に帰属する純収益	4,235,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,570,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,344,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,447,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 5-24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区荒巻本沢二丁目８０８番５	3700001124964-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考