別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-22 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区柏木１丁目３５２番１
｢柏木１－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:6		 事務所兼共同住宅

ＲＣ2		 低層店舗、事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの小売店舗、事務所
、共同住宅等が混在する近隣
商業地域		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅北西方

520m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの近隣商業地域であるが、共同住宅が増えてきており、今後も共同住宅の増加が続くと予測する。仙台
市中心部に近く利便性は良好のため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近い近隣商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、不動産業者や地元の事業会社等が
中心である。旧来からの小規模店舗は停滞傾向にあるが、共同住宅用地に対する需要は堅調である。需要の中心となる
価格帯は、５００㎡程度の更地で１～１．５億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所、共同住宅が混在する地域であり、需要としては自用目的のほか、収益性を重視した投資目的も見られる
ため、収益価格は一定の規範性を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[116.3]		 [ 97.0]
100		 253,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


旧来からの商住混在の近隣商業地域であり、
店舗・事務所用地の需要は弱含みであるが、
共同住宅用地としての需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
２０
-1044		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
南5.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(95,273)
b ２４１１０
７０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
北5.5m、
二方路
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２４１１０
５０
-1037		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(80,300)
d ２４１１０
６０
-33		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m県道、
北東22m、
角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
e ２４１１０
７０
-4		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
304,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
312,341 		 100
[ 117.1]
266,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
283,323  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
285,267 		 100
[ 107.3]
265,859 
258,000 
c (　           ) 
238,115  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.0]
315,655 		 100
[ 115.0]
274,483 
266,000 
d (　           ) 
349,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
341,427 		 100
[ 116.5]
293,070 
284,000 
e (　           ) 
143,761  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,549 		 100
[  56.4]
275,796 
268,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,160,297 
2,852,453 
10,307,844 
7,030,500 
3,277,344 		 （　0.9541）
3,126,914 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     74,450,333 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 195.00 Ｓ3 505.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   544 ㎡      9.3 m x   58.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階～３階共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３８㎡）を想定。 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
95.0 
185.25 
2,300 
426,075 		 6.0  2,556,450 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
155.00 
99.0 
153.45 
2,200 
337,590 		 1.0  337,590 
1.0  337,590 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
505.00 
97.5 
492.15 

1,101,255 		 3,231,630 
675,180 
⑨年額支払賃料      1,101,255 円　×　12ヶ月　＝　      13,215,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     492.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,215,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       682,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,964,707 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,231,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          675,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     52,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           494 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,160,297 円　　　　（　        24,192 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-51		 2,232  
(   2,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-3		 2,161  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,161 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 682,353 円  　　　       13,647,060　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,111,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,852,453 円　（　　　　　　         5,243 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     505.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,030,500 円  
（　　　　　        12,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,160,297 円      
②総費用 2,852,453 円      
③純収益　①－② 10,307,844 円      
④建物等に帰属する純収益 7,030,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,277,344 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,126,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,450,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区柏木一丁目３５２番１
 3700000084208-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-22 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区柏木１丁目３５２番１
｢柏木１－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:6		 事務所兼共同住宅

ＲＣ2		 低層店舗、事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗や事務所、住宅等が
混在する旧来の近隣商業地域		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅北西方

520m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗や事務所、住宅等が混在する近隣商業地域だが、仙台市中心部に近く、市営地下鉄駅の徒歩圏にある
ことなどから、周辺では共同住宅の建設が多い。今後も同様の需要が堅調に続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部及びその周辺の商業地域や商住混在地域で、主な需要者は、不動産開発業者や不動産賃貸経営
を行う個人及び法人等である。近隣地域及びその周辺は市中心部に近く、市営地下鉄駅の徒歩圏にあることなどから、
業務用途よりもマンション需要がより強い地域であり、当該用途に係る需要は強い。需要の中心となる価格帯は、５０
０㎡前後の土地で１～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は仙台市内の商住混在地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっては説得力
のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ規範性は劣る。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.6]		 [ 97.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


仙台市中心部に近く、市営地下鉄駅の徒歩圏
にあることなどから、共同住宅の需要がより
強まっている。今後も需要は堅調に続くと予
測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-58		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２４１１０
８０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.2m市道、
東4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
c ２４１１０
３０
-1075		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.7m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
d ２４１１０
２０
-1044		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
南5.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(95,273)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,575  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[  70.0]
292,320 		 100
[ 102.1]
286,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
273,661  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
352,237 		 100
[ 125.4]
280,891 
272,000 
c (　           ) 
367,197  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,370 		 100
[ 135.2]
291,694 
283,000 
d (　           ) 
304,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
312,341 		 100
[ 118.9]
262,692 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,355,545 
2,802,381 
10,553,164 
7,224,000 
3,329,164 		 （　0.9541）
3,176,355 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     75,627,500 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅 216.00 Ｓ3 505.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   544 ㎡      9.3 m x   58.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ平均専有面積３８㎡程度）とする建物を想定。 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
95.0 
185.25 
2,600 
481,650 		 6.0  2,889,900 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
155.00 
99.0 
153.45 
2,050 
314,573 		 2.0  629,146 
1.0  314,573 

 3～ 3		 住宅
155.00 
99.0 
153.45 
2,100 
322,245 		 2.0  644,490 
1.0  322,245 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
505.00 
97.5 
492.15 

1,118,468 		 4,163,536 
636,818 
⑨年額支払賃料      1,118,468 円　×　12ヶ月　＝　      13,421,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     492.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,421,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       692,681 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,160,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,163,536 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          636,818 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         155,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,355,545 円　　　　（　        24,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-3		 2,161  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[114.0]		 100
[ 97.0]
2,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,097 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-14		 2,211  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,233 
c ２４１１０４２
　　　　-12		 2,059  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,043 
仙台青葉 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 692,681 円  　　　       13,853,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,142,400 円  　　　　    112,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,802,381 円　（　　　　　　         5,151 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     505.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,224,000 円  
（　　　　　        13,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,355,545 円      
②総費用 2,802,381 円      
③純収益　①－② 10,553,164 円      
④建物等に帰属する純収益 7,224,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,329,164 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,176,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,627,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区柏木一丁目３５２番１
 3700000084208-0000
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備考