別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-17 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目１番９
｢国分町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の飲食店ビル
が建ち並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地方都市最大級規模の歓楽街
である国分町地区におけるメ
イン通りの商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 路面店を中心に客足は戻っており、コロナ禍以前の賑わいを取り戻しつつある。もっとも、ソシアルビルテナン
ト１０坪未満の飲食店は、後継者不足もあり賃貸需要は停滞傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    611,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分町地区及びその周辺の飲食店が存する、収益物件が集積する仙台市中心部の商業地域である。需要
者は、県内外のソシアルビル経営に長けた企業のほか、不動産業者や投資家等も見られる。東北地方最大の繁華街でコ
ロナ禍の影響を大きく受けたものの、酒類の販売額や宴会数は着実に回復している。もっとも、１０坪未満の店舗は閉
鎖店舗が増加している。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２億円台と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性の観点から意思決定を下す企業や投資家等であるが、収益価格は賃料収入や空室率の査定等の
想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。一方、比準価格は、実際の売買取引を採用していることから
、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づ
け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスは成約に苦戦する物件も見られるが
賃料は上昇傾向。再開発は解体費用等が計画
を圧迫する例が散見。商店街は飲食店を中心
に客足が伸長。

国分町の飲食業は宴会の客足が戻り、コロナ
禍前の状況を取り戻しつつある。一方、ソシ
アルビル小規模店舗テナント需要は低調で変
動が小さい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-52		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
b ２４１１０
２０
-1020		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m市道、
北4m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
６０
-1020		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ２４１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
554,440 		 100
[  74.2]
747,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
747,000 
b (　           ) 
693,848  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
776,706 		 100
[ 103.0]
754,083 
754,000 
c (　           ) 
749,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
770,159 		 100
[ 103.0]
747,727 
748,000 
d (　           ) 
551,704  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
557,221 		 100
[  76.6]
727,443 
727,000 
e (　           ) 
458,606  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
657,696 		 100
[  85.9]
765,653 
766,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,736,025 
14,765,306 
43,970,719 
33,786,900 
10,183,819 		 （　0.9299）
9,469,933 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    225,474,595 円　　　　（　    611,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗 261.40 ＲＣ8 1,843.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   369 ㎡      9.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも飲食店・バー・料理屋等の小規模な部分貸しを想定 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.88 
77.6 
139.59 
5,250 
732,848 		 12.0  8,794,176 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,600 
786,416 		 6.0  4,718,496 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,366 
746,411 		 6.0  4,478,466 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
197.20 
59.3 
116.94 
4,366 
510,560 		 6.0  3,063,360 
0.0  0 
塔屋
  ～  
26.40 
 
 
 
 		    
   

計
1,843.48 
63.7 
1,174.25 

5,290,177 		 36,138,150 
0 
⑨年額支払賃料      5,290,177 円　×　12ヶ月　＝　      63,482,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,482,124 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,078,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,403,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,138,150 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         332,471 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,736,025 円　　　　（　       159,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-1016		 4,333  
(   4,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[110.0]
4,528 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,366 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1010		 4,012  
(   3,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
4,409 
c ２４１１０３２
　　　　-1023		 4,778  
(   4,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
4,228 
仙台青葉 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,114,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,174,106 円  　　　       63,482,124　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,145,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,293,800 円  　　　　    519,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,765,306 円　（　　　　　　        40,014 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 519,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,786,900 円  
（　　　　　        91,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,736,025 円      
②総費用 14,765,306 円      
③純収益　①－② 43,970,719 円      
④建物等に帰属する純収益 33,786,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,183,819 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,469,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,474,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     611,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目１番９
 3700000125087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-17 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目１番９
｢国分町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の飲食店ビル
が建ち並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地方都市最大級規模の歓楽街
である国分町地区におけるメ
イン通りの商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東北を代表する歓楽街として熟成した地域である。令和５年５月のコロナ５類への変更により、飲食店等の客足
は徐々に回復してきた。土地需要は回復傾向にあり、当面は地価上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    756,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部で飲食業を中心とする店舗が集積する夜の繁華街として、東北を代表する歓楽街である国
分町を中心にその周辺地域を含むものと判定される。コロナの５類への変更後は、徐々に賑わいが戻ってきており、需
要は回復傾向にある。需要者は酒販売業者を中心とする地元企業や不動産業者等が中心となる。需要の中心は、３００
㎡程度の更地で２億６千万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性から意思決定を行う不動産業者等であり、収益価格は高層の飲食店舗ビルを建築・賃貸すること
を想定して求めたものの、変動要素が多く含まれており検討の余地が残されている。一方、比準価格は現実の市場性を
反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関
連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。


コロナ５類への変更以降は、需要が回復傾向
にあるが、仙台駅周辺との代替・競争関係が
激化している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
７０
-1134		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ２４１１０
１０
-52		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
c ２４１１０
３０
-1061		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-1033		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
418,325  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
452,775 		 100
[  61.8]
732,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
733,000 
b (　           ) 
551,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
554,440 		 100
[  73.2]
757,432 
757,000 
c (　           ) 
731,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
741,449 		 100
[ 100.0]
741,449 
741,000 
d (　           ) 
815,155  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
899,931 		 100
[ 113.1]
795,695 
796,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    756,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,242,188 
14,469,257 
42,772,931 
33,135,900 
9,637,031 		 （　0.9299）
8,961,475 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    213,368,452 円　　　　（　    578,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗 261.40 ＲＣ8 1,843.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   369 ㎡      9.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも飲食店・バー・料理屋等の小規模な部分貸しを想定 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.88 
77.6 
139.59 
5,205 
726,566 		 12.0  8,718,792 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,650 
794,964 		 6.0  4,769,784 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,229 
722,990 		 6.0  4,337,940 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
197.20 
59.3 
116.94 
4,018 
469,865 		 6.0  2,819,190 
0.0  0 
塔屋
  ～  
26.40 
 
 
 
 		    
   

計
1,843.48 
63.7 
1,174.25 

5,100,095 		 34,959,966 
0 
⑨年額支払賃料      5,100,095 円　×　12ヶ月　＝　      61,201,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,201,140 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,284,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,917,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,959,966 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         325,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,242,188 円　　　　（　       155,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-40		 4,012  
(   3,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
4,268 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,229 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-1016		 4,333  
(   4,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]
4,191 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,054,000 円  　　　　    509,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,060,057 円  　　　       61,201,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,145,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,191,800 円  　　　　    509,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       509,000 円  　　　　    509,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       509,000 円  　　　　    509,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,469,257 円　（　　　　　　        39,212 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 509,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,135,900 円  
（　　　　　        89,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,242,188 円      
②総費用 14,469,257 円      
③純収益　①－② 42,772,931 円      
④建物等に帰属する純収益 33,135,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,637,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,961,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,368,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     578,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目１番９
 3700000125087-0000
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備考