別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-15 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 350,000,000 円  １㎡当たりの価格 601,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目７番１５
｢大町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、店舗、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 大町西公園

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市営地下鉄東西線大町西
公園駅から徒歩圏内で店舗付
共同住宅が多い商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 同じく幹線道路背後ではマンション新築工事も見られるが、仙台市中心部は良質なマンション適地が供給不足の
状況が続いている。もっとも、建築費の膨張が販売価格を押し上げ、将来的には需要の下振れが懸念される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    514,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の中でも幹線道路背後のマンションとして利用可能な画地を有する商業地域である。主た
る需要者は、県内外のデベロッパー、事業法人が中心となる。仙台市中心部の画地条件に優れたマンション適地は需要
者の投資意欲は依然として堅調であり、地下鉄東西線「大町西公園」駅の徒歩利用が可能で中心部へのアクセスも優れ
る。需要の中心は、２００坪程度の更地で４億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素
を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。一方、比準価格は、実際の売買取引を採用していることから、市場参
加者の意思を反映した実証的な価格といえる。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    542,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.4]		 [100.0]
100		 592,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスは成約に苦戦する物件も見られるが
賃料は上昇傾向。再開発は解体費用等が計画
を圧迫する例が散見。商店街は飲食店を中心
に客足が伸長。

仙台市中心部幹線道路背後の商業地域は、マ
ンション適地の需要増から、商業系用途がさ
らに減少し、住居系用途に移行しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
２０
-76		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
b ２４１１０
３０
-1003		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北4m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２４１１０
８０
-45		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
d ２４１２０
１０
-1001		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
西6m、角地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(100,400)
e ２４１１０
１０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
２住居
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,780  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
566,126 		 100
[  93.1]
608,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
608,000 
b (　           ) 
442,276  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
529,257 		 100
[  87.3]
606,251 
606,000 
c (　           ) 
302,115  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
318,866 		 100
[  52.7]
605,059 
605,000 
d (　           ) 
542,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
542,319 		 100
[  86.9]
624,072 
624,000 
e (　           ) 
437,109  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
465,521 		 100
[  75.2]
619,044 
619,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    612,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,955,684 
13,560,556 
51,395,128 
37,888,200 
13,506,928 		 （　0.9299）
12,560,092 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    299,049,810 円　　　　（　    514,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 301.39 ＲＣ10 2,307.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     19.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階～１０階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡） ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に応じた標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.39 
74.3 
223.88 
4,190 
938,057 		 10.0  9,380,570 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,734 
493,432 		 2.0  986,864 
1.0  493,432 

 5～ 7		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,734 
493,432 		 2.0  986,864 
1.0  493,432 

 8～ 9		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,734 
493,432 		 2.0  986,864 
1.0  493,432 

10～10		 住宅
217.95 
80.3 
175.04 
2,816 
492,913 		 2.0  985,826 
1.0  492,913 

計
2,307.98 
79.8 
1,842.76 

5,378,426 		 18,261,308 
4,440,369 
⑨年額支払賃料      5,378,426 円　×　12ヶ月　＝　      64,541,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,541,112 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,066,867 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,714,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,261,308 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         171,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,440,369 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,069,783 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,955,684 円　　　　（　       111,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-1		 2,681  
(   2,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,852 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,734 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-14		 2,648  
(   2,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,675 
c ２４１１０７２
　　　　-1037		 2,779  
(   2,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,865 
仙台青葉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,328,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,389,056 円  　　　       67,781,112　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      743,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,936,400 円  　　　　    582,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       582,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       582,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,560,556 円　（　　　　　　        23,300 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 582,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,888,200 円  
（　　　　　        65,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,955,684 円      
②総費用 13,560,556 円      
③純収益　①－② 51,395,128 円      
④建物等に帰属する純収益 37,888,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,506,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,560,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    299,049,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     514,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目７番１５
 3700000065968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-15 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 598,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目７番１５
｢大町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、店舗、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 大町西公園

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄東西線「大町西公園」
駅から徒歩圏内に位置する商
業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅へ徒歩圏での利用が可能であり、中心部に近いことから需要は堅調である。賃貸市場は、利便性に優る
地域を中心に賃料も安定的に推移している。当面の間は、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区の幹線道路沿いのオフィス街や幹線道路背後の商業地域と判定される。需要者の中心は資本力の
ある県内外の法人、不動産投資法人をはじめとして地元企業や個人投資家等が中心となる。地下鉄東西線「大町西公園
」駅から徒歩圏内に位置することが評価され、需要は堅調である。需要の中心は、６００㎡程度の更地で２億８千万円
前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。需要者の多くは投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が多
く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけるとともに、
代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    542,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 589,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。


中心部の繁華街に近いことから収益物件に対
する需要は増加傾向にあり、当地域の需要は
増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１１０
３０
-1069		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２４１１０
２０
-1115		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
598,121 		 100
[  89.3]
669,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
410,116  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,723 		 100
[  71.4]
608,856 
609,000 
c (　           ) 
547,916  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,391 		 100
[ 103.0]
614,943 
615,000 
d (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[ 136.3]
603,295 
603,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    624,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,996,633 
14,006,246 
48,990,387 
37,888,200 
11,102,187 		 （　0.9299）
10,323,924 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    245,807,714 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 301.39 ＲＣ10 2,307.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     19.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～１０階は平均賃貸面積３６㎡の単身者向け共同住宅 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.39 
74.3 
223.88 
4,205 
941,415 		 10.0  9,414,150 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,561 
462,209 		 2.0  924,418 
1.0  462,209 

 5～ 7		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,612 
471,414 		 2.0  942,828 
1.0  471,414 

 8～ 9		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,612 
471,414 		 2.0  942,828 
1.0  471,414 

10～10		 住宅
217.95 
80.3 
175.04 
2,663 
466,132 		 2.0  932,264 
1.0  466,132 

計
2,307.98 
79.8 
1,842.76 

5,151,244 		 17,833,808 
4,209,829 
⑨年額支払賃料      5,151,244 円　×　12ヶ月　＝　      61,814,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,814,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,252,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,802,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,833,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,209,829 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,025,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,996,633 円　　　　（　       108,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-1003		 2,747  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,561 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-7		 2,633  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,633 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,910,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,252,746 円  　　　       65,054,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      743,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,936,400 円  　　　　    582,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       582,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       582,000 円  　　　　    582,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,006,246 円　（　　　　　　        24,066 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 582,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,888,200 円  
（　　　　　        65,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,996,633 円      
②総費用 14,006,246 円      
③純収益　①－② 48,990,387 円      
④建物等に帰属する純収益 37,888,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,102,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,323,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    245,807,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目７番１５
 3700000065968-0000
2 　
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46 　
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備考