別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-11 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 484,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
｢一番町３－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F2B		 小売店舗、飲食店が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 集客力のある百貨店及び専門
店等が集積する繁華性の高い
アーケード街		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅北方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍によって減少した人流の回復が進んでおり、売買・賃貸の取引は緩やかな増加傾向にある。近接する百
貨店及びその周辺において再開発の計画があり、需給は回復傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一番町・中央・本町地区等の中心繁華街に小売店舗・飲食店等が建ち並ぶ高度商業地域である。主たる
需要者は、県内外の小売・飲食業等の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等であり、直近においては
、コロナ禍によって減退した賃貸需要が回復傾向にあり、投資家等の需要は堅調である。同一需給圏内における取引は
個別性が強いため中心価格帯の把握は難しいが、中小規模の店舗用地として３～８億円程度であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、中心繁華街の店舗用地等として画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格がや
や低位に求められたものと思料される。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [105.0]
100		 2,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化し
た店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が
認められる。

仙台市により、高機能オフィスの整備に着目
した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建
築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲
が高まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-7		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ２４１１０
３０
-30		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
d ２４１１０
６０
-1001		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４１１０
３０
-1106		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南34m市道、
西50m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,457,963 		 100
[ 156.6]
2,208,150 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
2,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,154 		 100
[ 102.9]
2,129,401 
2,240,000 
c (　           ) 
2,406,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,718,790 		 100
[ 119.6]
2,273,236 
2,390,000 
d (　           ) 
2,276,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,349,158 		 100
[ 103.9]
2,260,980 
2,370,000 
e (　           ) 
2,878,679  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,933,511 		 100
[ 132.0]
2,222,357 
2,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,330,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,497,811 
14,486,761 
43,011,050 
25,293,800 
17,717,250 		 （　0.9563）
16,943,006 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    434,436,051 円　　　　（　  1,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 180.90 Ｓ5F1B 1,105.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   219 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～５階を店舗（各階部分貸しまたはフロア貸し）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
180.90 
75.1 
135.90 
6,290 
854,811 		 10.0  8,548,110 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
11,436 
1,485,536 		 12.0  17,826,432 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
7,433 
965,547 		 10.0  9,655,470 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
4,346 
564,545 		 10.0  5,645,450 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,105.40 
71.1 
785.40 

4,999,529 		 52,966,362 
0 
⑨年額支払賃料      4,999,529 円　×　12ヶ月　＝　      59,994,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     785.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,994,348 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,999,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,994,631 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,966,362 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         503,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,497,811 円　　　　（　       262,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-30		 12,920  
(  12,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
12,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,436 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1		 8,614  
(   8,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[ 70.0]
10,919 
c ２４１１０３２
　　　　-1028		 9,431  
(   9,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
11,411 
仙台青葉 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,030,000 円  　　　　    406,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,599,661 円  　　　       59,994,348　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,903,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,141,200 円  　　　　    406,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       406,000 円  　　　　    406,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       406,000 円  　　　　    406,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,486,761 円　（　　　　　　        66,150 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 406,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,105.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,293,800 円  
（　　　　　       115,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,497,811 円      
②総費用 14,486,761 円      
③純収益　①－② 43,011,050 円      
④建物等に帰属する純収益 25,293,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,717,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,943,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    434,436,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町三丁目４番１０
 3700000064170-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-11 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 484,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
｢一番町３－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F2B		 小売店舗、飲食店が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「仙台」駅前まで連なるアー
ケード商店街の一つ		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅北方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市のアーケード商店街の一つ「ぶらんどーむ一番町」商店街であり、同じ通り沿いにある地元百貨店が近く
、繁華性は高い。行動制限がなくなって需要は回復しており、地価は上昇基調が持続と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、アーケード商店街を中心とする仙台市中心部の商業地域一円である。主な需要者は、投資用不動産の取
得を目的とする不動産業者や全国チェーン展開する飲食・小売業者である。近隣地域には地元百貨店が同じ通り沿いに
あることなどから繁華性が比較的高い地域であり、コロナ禍による行動制限がなくなり、需要は回復傾向にある。取引
の中心となる価格帯は位置、規模、形状等によりバラツキが大きいが、２００㎡前後の土地で４～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はアーケード街を含む中心商業地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっては説得力
のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ規範性は劣る。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [105.0]
100		 2,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


仙台駅へと連なるアーケード商店街の一つ「
ぶらんどーむ一番町」商店街であり、行動制
限解除後の需要は回復基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
b ２４１１０
６０
-1001		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
３０
-30		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１１０
１０
-7		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,406,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,718,790 		 100
[ 117.8]
2,307,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,420,000 
b (　           ) 
2,276,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,349,158 		 100
[ 102.6]
2,289,628 
2,400,000 
c (　           ) 
2,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,154 		 100
[ 102.5]
2,137,711 
2,240,000 
d (　           ) 
2,031,241  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,159,209 		 100
[ 100.9]
2,139,949 
2,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,330,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,072,856 
11,707,440 
37,365,416 
19,899,600 
17,465,816 		 （　0.9371）
16,367,216 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    419,672,205 円　　　　（　  1,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 180.90 Ｓ5F1B 1,085.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   219 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し又は分割貸しの店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
180.90 
75.1 
135.90 
4,200 
570,780 		 10.0  5,707,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
12,000 
1,558,800 		 12.0  18,705,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
6,000 
779,400 		 10.0  7,794,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
180.90 
71.8 
129.90 
3,600 
467,640 		 10.0  4,676,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,085.40 
72.4 
785.40 

4,311,900 		 46,236,600 
0 
⑨年額支払賃料      4,311,900 円　×　12ヶ月　＝　      51,742,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     785.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,742,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,104,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,638,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,236,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         434,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,072,856 円　　　　（　       224,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-30		 12,920  
(  12,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
12,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1028		 9,431  
(   9,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
10,791 
c ２４１１０８２
　　　　-11		 13,109  
(  13,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]
13,332 
仙台青葉 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,288,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,587,140 円  　　　       51,742,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,903,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,284,400 円  　　　　    322,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,707,440 円　（　　　　　　        53,459 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,085.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,899,600 円  
（　　　　　        90,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,072,856 円      
②総費用 11,707,440 円      
③純収益　①－② 37,365,416 円      
④建物等に帰属する純収益 19,899,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,465,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,367,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    419,672,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町三丁目４番１０
 3700000064170-0000
2 　
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50 　
備考