別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 320,000,000 円  １㎡当たりの価格 818,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町２丁目１４番１３
｢本町２－１４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後に位置して中小
規模の画地が多い旧来からの
商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅

200m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心繁華街背後の旧来からの商業地域であり、用途の多様性のある近隣地域は、オフィスビルや分譲マンション
等の新築が見られ引き合いは多い。当面の間、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    821,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    541,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本町をはじめ花京院、大町、国分町など、仙台市中心繁華街周辺の旧来からの商業地域である。主たる
需要者は、不動産投資法人及び不動産事業会社等であり、取得競争の様相も呈し需要は強含みで推移している。需要の
中心となる価格帯は、中小規模の事務所・店舗用地としては２～５億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地であり、主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を併せて取得の可否や価格水準の意思決定を
行うが、地価高騰期にあっては賃料の遅効性等により理論的な収益価格は低額に求められる傾向は否定できない。一方
比準価格は、地域の経済情勢を適時に反映しており、より実証的であるといえる。よって本件では比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-33              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    845,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調であり、店舗・事務所への需要も
回復しつつある。


更新期を迎えたビルが多く、用途の多様性の
ある近隣地域は、建替えへの投資が旺盛とな
っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
b ２４１１０
３０
-1100		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２４１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２４１１０
３０
-1061		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[ 102.0]
806,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
806,000 
b (　           ) 
787,534  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
862,350 		 100
[ 102.0]
845,441 
845,000 
c (　           ) 
539,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
598,121 		 100
[  73.7]
811,562 
812,000 
d (　           ) 
749,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
770,159 		 100
[  94.8]
812,404 
812,000 
e (　           ) 
731,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
741,449 		 100
[  91.9]
806,800 
807,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  -8.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  -8.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    821,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,347,158 
13,911,769 
43,435,389 
34,120,500 
9,314,889 		 （　0.9541）
8,887,336 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    211,603,238 円　　　　（　    541,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 230.25 Ｓ9 1,865.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   391 ㎡     13.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～９階を事務所とするＲＣ造の賃貸用建物 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.50 
81.9 
180.59 
4,070 
735,001 		 10.0  7,350,010 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.25 
82.6 
190.19 
3,256 
619,259 		 8.0  4,954,072 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
230.25 
82.6 
190.19 
3,256 
619,259 		 8.0  4,954,072 
0.0  0 

 7～ 9		 事務所
159.60 
76.2 
121.62 
3,256 
395,995 		 8.0  3,167,960 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,865.55 
80.2 
1,496.40 

5,019,281 		 41,624,250 
0 
⑨年額支払賃料      5,019,281 円　×　12ヶ月　＝　      60,231,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,496.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,231,372 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,635,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,955,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,624,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         391,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,347,158 円　　　　（　       146,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-59		 3,433  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,433 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,278 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,256 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０２２
　　　　-38		 3,346  
(   3,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,042 
c ２４１１０１２
　　　　-45		 3,225  
(   3,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,359 
仙台青葉 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,116,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,029,569 円  　　　       60,591,372　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,312,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,395,800 円  　　　　    529,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,911,769 円　（　　　　　　        35,580 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 529,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,865.55 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,120,500 円  
（　　　　　        87,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,347,158 円      
②総費用 13,911,769 円      
③純収益　①－② 43,435,389 円      
④建物等に帰属する純収益 34,120,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,314,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,887,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,603,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     541,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町二丁目１４番１３
 3700000191418-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町２丁目１４番１３
｢本町２－１４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の商業地域で地
下鉄駅に近い。様々な用途が
混在する投資対象エリア		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、マンション、店舗等が混在し用途の多様性が認められる。近隣では事務所ビルや高層分譲マンションが
竣工し、収益不動産の取引も把握される。建替時期を迎えた中古ビルの更新に伴い、発展的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    856,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心商業地の幹線道路背後に中高層事務所ビル、店舗、葬祭会館、専門学校、ホテル、駐車場等の様々
な用途が混在する商業地域。比較的小規模な画地が多く集積する。典型的需要者は、収益物件の賃貸経営にノウハウを
持つ地元不動産会社、個人投資家等。供給は後継者不在、相続等に伴って老朽化した自社ビルを売却するケースもみら
れる。周辺地域では分譲マンション建設が進捗中で収益物件の取引も旺盛。中心価格帯は土地で３～４億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保
守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、経済情勢を反映した取引時点が新しい事例も採
用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがっ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-33              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    845,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.8]		 [100.0]
100		 817,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰で不動産投資にはやや慎重な姿勢
もみられるが、低金利や先高感を背景に収益
物件の建設は盛ん。物件需要も堅調で高値取
引が把握される。

周辺では、大手マンション業者による超高層
マンションが建設中。用途の多様性に富み地
元不動産業者等の投資が盛ん。収益物件の取
引も把握される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-9		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２４１１０
１０
-1033		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ２４１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
562,058  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
679,390 		 100
[  76.7]
885,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
886,000 
b (　           ) 
815,155  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
899,931 		 100
[  77.7]
1,158,212 
1,160,000 
c (　           ) 
458,606  		 100
[  85.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
773,011 		 100
[  92.2]
838,407 
838,000 
d (　           ) 
635,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
698,895 		 100
[  84.6]
826,117 
826,000 
e (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[  86.8]
947,340 
947,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 競売

 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    856,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,439,646 
15,151,038 
44,288,608 
34,442,100 
9,846,508 		 （　0.9553）
9,406,369 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    223,961,167 円　　　　（　    573,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 230.25 Ｓ9 1,865.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   391 ㎡     13.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～９階：事務所（各階の部分貸）、駐車場１台 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.50 
81.9 
180.59 
4,090 
738,613 		 12.0  8,863,356 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.25 
82.6 
190.19 
3,408 
648,168 		 10.0  6,481,680 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
230.25 
82.6 
190.19 
3,408 
648,168 		 10.0  6,481,680 
0.0  0 

 7～ 9		 事務所
159.60 
76.2 
121.62 
3,408 
414,481 		 10.0  4,144,810 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,865.55 
80.2 
1,496.40 

5,222,896 		 53,706,186 
0 
⑨年額支払賃料      5,222,896 円　×　12ヶ月　＝　      62,674,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,496.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,674,752 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.5 ％　＝　　     4,097,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,937,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,706,186 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         502,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,439,646 円　　　　（　       152,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-43		 4,360  
(   4,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
3,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,436 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,408 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０９２
　　　　-1		 3,119  
(   3,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,151 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,695,000 円  　　　　    539,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,151,738 円  　　　       63,034,752　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,459,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,497,800 円  　　　　    539,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       808,500 円  　　　　    539,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       539,000 円  　　　　    539,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,151,038 円　（　　　　　　        38,749 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 539,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,865.55 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,442,100 円  
（　　　　　        88,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,439,646 円      
②総費用 15,151,038 円      
③純収益　①－② 44,288,608 円      
④建物等に帰属する純収益 34,442,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,846,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,406,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,961,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     573,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町二丁目１４番１３
 3700000191418-0000
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備考