別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 955,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町１丁目１０番２
｢本町１－１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西36m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅、官公庁に徒歩圏内の
愛宕上杉通沿いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅北東方

480m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 収益物件の取引も散見され地域内の投資意欲は底堅い。仙台駅西口や宮城県庁、合同庁舎等への接近性が良好で
、賃貸マンション立地もあり用途の多様性に富む。需給に大きな変化は無く、現状維持で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    992,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の幹線沿いの商業地域。典型的需要者は賃貸経営にノウハウを持つ不動産投資会社、地元
不動産業者等。仙台駅や青葉通り、勾当台公園周辺のオフィス街に徒歩圏で地域内には単身者用の賃貸マンションの進
出もみられ、用途の多様性に富んでおり投資対象として注目度は高い。近隣地域内では収益物件としての築年数を経た
古いオフィスビルの取引も散見される。取引の中心価格帯は坪当たり３００～３３０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は地
価上昇局面においては特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、市場を反映した取
引時点が新しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に
反映している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高機能オフィスに対する賃貸需要は堅調。大
型投資は減少したが、中小投資物件需要は厚
い。行政の後押しもあって開発マインドは依
然として強い。

地元不動産業者によるオフィスビルの積極的
な取引が把握された。仙台駅西口に位置して
おり、ポテンシャルは高い。専修学校の建設
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
６０
-73		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１１０
１０
-101		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１１０
６０
-1092		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２４１１０
１０
-1079		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東36m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,837  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
762,822 		 100
[  77.9]
979,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
979,000 
b (　           ) 
609,212  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
820,031 		 100
[  82.7]
991,573 
992,000 
c (　           ) 
774,501  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
791,796 		 100
[  78.2]
1,012,527 
1,010,000 
d (　           ) 
708,545  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
841,950 		 100
[  85.5]
984,737 
985,000 
e (　           ) 
735,031  		 100
[  80.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
970,241 		 100
[ 100.0]
970,241 
970,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 敷地の一
部
 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    992,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,082,537 
12,089,483 
36,993,054 
28,946,700 
8,046,354 		 （　0.9553）
7,686,682 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    183,016,238 円　　　　（　    574,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 233.60 ＲＣ7 1,569.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   319 ㎡     22.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所又は店舗、２階～７階：事務所（フロア貸又は部分貸）、機械式駐車場８台分設置 ⑦有効率　  63.5 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所・店舗
147.70 
40.0 
59.08 
5,424 
320,450 		 12.0  3,845,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
233.60 
66.9 
156.28 
4,184 
653,876 		 12.0  7,846,512 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
233.60 
66.9 
156.28 
3,874 
605,429 		 12.0  7,265,148 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,569.30 
63.5 
996.76 

4,001,471 		 48,017,652 
0 
⑨年額支払賃料      4,001,471 円　×　12ヶ月　＝　      48,017,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,017,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,168,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,559,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,626,369 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,017,652 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         456,168 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,082,537 円　　　　（　       153,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-58		 4,011  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
3,917 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,874 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-59		 3,433  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,973 
c ２４１１０６２
　　　　-1034		 5,377  
(   5,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]
3,850 
仙台青葉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,359,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,559,283 円  　　　       51,185,652　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,418,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,620,600 円  　　　　    453,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       679,500 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,089,483 円　（　　　　　　        37,898 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,569.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,946,700 円  
（　　　　　        90,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,082,537 円      
②総費用 12,089,483 円      
③純収益　①－② 36,993,054 円      
④建物等に帰属する純収益 28,946,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,046,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,686,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,096 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,016,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     574,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町一丁目１０番２
 3700000191116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 952,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町１丁目１０番２
｢本町１－１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西36m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに事務所ビル等
が建ち並ぶ県庁・市役所等の
官公署に近い商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅北東方

480m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 愛宕上杉通沿いの準高度商業地域で、オフィス、マンション、ホテルなど多様な用途が見込まれる地域であり、
底堅い需要がある。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者や大手
事業法人等である。県庁・市役所等の官公署に近く、またオフィスビルやマンションもみられる地域であるため、多様
で底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は、３００㎡前後の土地で３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は仙台市中心部の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっては説得力
のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ規範性は劣る。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


愛宕上杉通沿いの商業地域にあり、県庁・市
役所等の官公署に近いこともあり、オフィス
ビル用地などの需要は堅調。地域要因に変動
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
６０
-1092		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４１１０
６０
-53		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
c ２４１１０
６０
-1093		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m市
道、北東6m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１１０
１０
-1079		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東36m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
708,545  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
821,166 		 100
[  81.3]
1,010,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
822,291 		 100
[  83.3]
987,144 
987,000 
c (　           ) 
954,547  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,050,928 		 100
[  99.3]
1,058,336 
1,060,000 
d (　           ) 
735,031  		 100
[  80.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
970,241 		 100
[ 104.0]
932,924 
933,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 敷地の一
部
 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,539,804 
12,658,981 
36,880,823 
28,702,500 
8,178,323 		 （　0.9541）
7,802,938 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    185,784,238 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 233.60 ＲＣ7 1,569.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   319 ㎡     22.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～７階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）、機械式駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  63.5 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
147.70 
40.0 
59.08 
4,900 
289,492 		 10.0  2,894,920 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
233.60 
66.9 
156.28 
4,200 
656,376 		 10.0  6,563,760 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
233.60 
66.9 
156.28 
4,000 
625,120 		 10.0  6,251,200 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,569.30 
63.5 
996.76 

4,071,468 		 40,714,680 
0 
⑨年額支払賃料      4,071,468 円　×　12ヶ月　＝　      48,857,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,857,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,586,881 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,150,735 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,714,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         386,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    240,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,280 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,539,804 円　　　　（　       155,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-58		 4,011  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
4,040 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-59		 3,433  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]
3,821 
c ２４１１０３２
　　　　-1027		 4,231  
(   4,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,242 
仙台青葉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,586,881 円  　　　       51,737,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,418,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,539,000 円  　　　　    445,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,658,981 円　（　　　　　　        39,683 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,569.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,702,500 円  
（　　　　　        89,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,539,804 円      
②総費用 12,658,981 円      
③純収益　①－② 36,880,823 円      
④建物等に帰属する純収益 28,702,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,178,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,802,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,784,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町一丁目１０番２
 3700000191116-0000
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備考