別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 1,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央３丁目４番４
｢中央３－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 専門学校

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所ビル、
金融機関等が存する
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 南町通沿いの商業地域。新築
ビルやホテルの開業が見受け
られる地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内では、大手デベロッパーによる再開発事業が進捗中。周辺地域でもオフィスビルやホテル等の開業、
老朽化ビルの建替え計画等も把握される。開発意欲が旺盛な地域で、発展的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅西口の幹線道路沿いの高度商業地域。典型的需要者は投資法人やホテル業者。コロナ禍でホテル用
地の引合いが減少していたが、新たな開発計画の動きもある。行政の補助や制度の後押しもあって大手開発業者の投資
意欲は高い。新築ビルの入居が進み空室率は回復傾向で、高機能オフィスに対する需要は根強い。賃料は新築ビルでは
強気の賃料設定であるが既存ビルではほぼ横ばいで推移。周辺の価格水準は坪８５０万～１０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,590,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.9]		 [100.0]
100		 2,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高機能オフィスに対する賃貸需要は堅調。大
型投資は減少したが、中小投資物件需要は厚
い。行政の後押しもあって開発マインドは依
然として強い。

近隣で大手デベロッパーによる再開発計画が
進捗中。他にも南町通りでは、オフィスビル
の建設が相次ぎ、不動産投資の注目エリアと
なっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-19		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
b ２４１１０
１０
-7		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
６０
-7		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ２４１１０
６０
-1043		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m市道、
西4.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４１１０
３０
-1106		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南34m市道、
西50m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,709,241  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
3,109,607 		 100
[ 114.4]
2,718,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,720,000 
b (　           ) 
2,031,241  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,140,928 		 100
[  73.9]
2,897,061 
2,900,000 
c (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,457,963 		 100
[ 124.7]
2,773,026 
2,770,000 
d (　           ) 
1,743,411  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
2,641,976 		 100
[  91.8]
2,877,969 
2,880,000 
e (　           ) 
2,878,679  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,043,175 		 100
[ 107.1]
2,841,433 
2,840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,850,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

159,760,591 
37,186,685 
122,573,906 
65,698,000 
56,875,906 		 （　0.9585）
54,515,556 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,397,834,769 円　　　　（　  2,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 436.62 ＲＣ8 3,479.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   581 ㎡     14.0 m x   42.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階～８階：事務所（フロア貸又は部分貸）、タワー式駐車場３０台 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
63.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
337.20 
62.5 
210.72 
7,514 
1,583,350 		 12.0  19,000,200 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
436.62 
74.8 
326.81 
4,848 
1,584,375 		 12.0  19,012,500 
0.0  0 
塔屋
  ～  
22.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,479.84 
71.8 
2,498.39 

12,673,975 		 152,087,700 
0 
⑨年額支払賃料     12,673,975 円　×　12ヶ月　＝　     152,087,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,498.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  38,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       152,087,700 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　      13,680,000 円　　×　　   4.5 ％　＝　　     7,459,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,308,153 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       152,087,700 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,452,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     159,760,591 円　　　　（　       274,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-41		 7,013  
(   6,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
5,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,896 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,848 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-43		 5,736  
(   5,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
4,663 
c ２４１１０１２
　　　　-30		 3,702  
(   3,607) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,482 
仙台青葉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,210,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,288,385 円  　　　      165,767,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,099,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,914,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,605,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,186,685 円　（　　　　　　        64,005 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　   3,479.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,698,000 円  
（　　　　　       113,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 159,760,591 円      
②総費用 37,186,685 円      
③純収益　①－② 122,573,906 円      
④建物等に帰属する純収益 65,698,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,875,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,515,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,397,834,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央三丁目４番４
 3700000146562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央３丁目４番４
｢中央３－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 専門学校

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所ビル、
金融機関等が存する
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ線「仙台」駅に近い、南
町通沿いの商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 地下鉄仙台駅西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台駅に近い南町通り沿いのオフィスビル街で、近隣ではオフィスビルの再開発事業が進行中である。近年オフ
ィスビルやホテルの開業がみられる地域で需要は強く、地価の上昇が今後も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央地区を中心とする仙台駅西側の高度商業地域である。主な需要者は、高い資金調達力を有する法人
投資家や大手不動産開発業者等で、良好な資金調達環境が継続するなか、投資家等の需要は依然として強い。取引の中
心となる価格帯は位置、規模、形状等によりバラツキが大きいが、５００㎡前後の土地で１３～１４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は仙台市中心部の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規
範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっては説得力
のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ規範性は劣る。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,590,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.9]		 [100.0]
100		 2,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


近年オフィスビルやホテルの開発、開業がみ
られる地域で、投資家等の需要は堅調のまま
持続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1106		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南34m市道、
西50m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
c ２４１１０
１０
-7		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１１０
６０
-7		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,878,679  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,933,511 		 100
[ 107.2]
2,736,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,740,000 
b (　           ) 
2,406,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,718,790 		 100
[  97.7]
2,782,794 
2,780,000 
c (　           ) 
2,031,241  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,159,209 		 100
[  77.0]
2,804,168 
2,800,000 
d (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,457,963 		 100
[ 118.0]
2,930,477 
2,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,810,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

161,858,477 
38,643,964 
123,214,513 
65,415,000 
57,799,513 		 （　0.9353）
54,059,885 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,386,150,897 円　　　　（　  2,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 435.49 Ｓ8 3,393.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   581 ㎡     14.0 m x   41.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～８階を事務所（各階の部分貸し）とし、立体駐車場３０台を併設する賃貸用建物を想定。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
337.20 
62.5 
210.72 
6,370 
1,342,286 		 12.0  16,107,432 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
436.62 
74.8 
326.81 
5,350 
1,748,434 		 10.0  17,484,340 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
436.62 
74.8 
326.81 
5,100 
1,666,731 		 10.0  16,667,310 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,393.54 
73.6 
2,498.39 

13,091,106 		 133,595,632 
0 
⑨年額支払賃料     13,091,106 円　×　12ヶ月　＝　     157,093,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,498.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       157,093,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     9,114,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 160,578,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       133,595,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,269,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,190,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,710 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     161,858,477 円　　　　（　       278,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-1001		 4,530  
(   4,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-43		 5,736  
(   5,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
5,296 
c ２４１１０７２
　　　　-46		 4,762  
(   4,744) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,070 
仙台青葉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,250,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,484,664 円  　　　      169,693,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,099,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,643,964 円　（　　　　　　        66,513 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   3,393.54 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,415,000 円  
（　　　　　       112,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 161,858,477 円      
②総費用 38,643,964 円      
③純収益　①－② 123,214,513 円      
④建物等に帰属する純収益 65,415,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,799,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,059,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,386,150,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央三丁目４番４
 3700000146562-0000
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備考