別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央２丁目２番１５外
｢中央２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,660)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 専門店が建ち並ぶ繁
華な中心商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 仙台

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗・飲食店等が連たん
し、通行量が多いアーケード
商店街（クリスロード）		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 仙台駅西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,660)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市内でも特に通行量が多く繁華性の高いアーケード商店街。１日を通して人通りがあり、にぎわいを維持し
ていることから路面店の出店希望も多く、募集賃料も上昇基調へ転じており、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅の西方に広がる市内でも特に繁華性の高いアーケード商店街及びその周辺の商業地域。主な需要
者は全国チェーンの小売・飲食業者や不動産投資法人、県内外の資金力の高い不動産会社等である。アーケード商店街
では、客足が戻りつつあり、路面店の募集賃料は上昇基調にある。また、積極的な取引も把握されていることから、地
価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は５５０㎡程度の更地で、総額１４億円前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は仙台市内
でも通行量の多いクリスロード商店街の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参
加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性をも考慮して意思決定することから、本件におい
ては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店中心の繁華街は客足が戻り地価は上昇
に転じ、中心部では再開発計画が複数進捗し
ており新築オフィス需要は堅調で、地価は上
昇傾向にある。

平日約４万３千人、休日約５万３千人と通行
量がコロナ禍前の水準に回復しつつあるクリ
スロード商店街における出店希望は多く、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
b ２４１１０
３０
-30		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
６０
-1001		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１１０
２０
-1113		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,406,009  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,758,890 		 100
[ 102.0]
2,704,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,700,000 
b (　           ) 
2,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,208,441 		 100
[  82.5]
2,676,898 
2,680,000 
c (　           ) 
2,276,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,353,711 		 100
[  82.5]
2,852,983 
2,850,000 
d (　           ) 
1,476,729  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,615,715 		 100
[  58.8]
2,747,815 
2,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,690,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

144,814,562 
36,262,206 
108,552,356 
64,470,000 
44,082,356 		 （　0.9385）
41,371,291 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,060,802,333 円　　　　（　  1,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗 468.75 Ｓ11 3,585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   660 ％   547 ㎡     16.5 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２～１１階：店舗（フロア貸又は部分貸） ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
468.75 
76.8 
359.92 
10,700 
3,851,144 		 12.0  46,213,728 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
468.75 
83.0 
389.25 
6,000 
2,335,500 		 12.0  28,026,000 
0.0  0 

 3～10		 店舗
300.00 
73.5 
220.50 
3,400 
749,700 		 10.0  7,497,000 
0.0  0 

11～11		 店舗
247.50 
67.9 
168.00 
3,200 
537,600 		 10.0  5,376,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,585.00 
74.8 
2,681.17 

12,721,844 		 139,591,728 
0 
⑨年額支払賃料     12,721,844 円　×　12ヶ月　＝　     152,662,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,681.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       152,662,128 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,159,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,502,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       139,591,728 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,312,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     144,814,562 円　　　　（　       264,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-1028		 9,431  
(   9,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
11,030 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1		 8,614  
(   8,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
9,961 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,200,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,633,106 円  　　　      152,662,128　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,619,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,262,206 円　（　　　　　　        66,293 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,470,000 円  
（　　　　　       117,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 144,814,562 円      
②総費用 36,262,206 円      
③純収益　①－② 108,552,356 円      
④建物等に帰属する純収益 64,470,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,082,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 41,371,291 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,060,802,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央二丁目２番１５
 3700000146479-0000
2 　仙台市青葉区中央二丁目２番１６
 3700000146480-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央２丁目２番１５外
｢中央２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,660)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 専門店が建ち並ぶ繁
華な中心商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 仙台

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 「仙台」駅にも近く、通行量
の多いアーケード商店街		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 仙台駅西方

520m		 法令

規制		 商業
(100,660)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市のアーケード商店街の中でも交通量や繁華性の高さで屈指の「クリスロード」商店街であり、近年はコロ
ナ禍で需要は弱含みであったが、行動制限の解除で需要は回復しており、地価は上昇基調が持続と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、アーケード商店街を中心とする仙台市中心部の商業地域一円である。主な需要者は、投資用不動産の取
得を目的とする不動産業者や全国チェーン展開する飲食・小売業者である。近隣地域及びその周辺はアーケード街の中
でも人通りが多く、繁華性の高い地域であり、コロナ禍による行動制限がなくなり、需要は回復傾向にある。取引の中
心となる価格帯は位置、規模、形状等によりバラツキが大きいが、５００㎡前後の土地で１２～１４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はアーケード商店街を含む仙台市中心部の商業地域に存する取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映
したもので、実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する
需要者にとっては説得力のある価格ではあるが、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、比準価格に比べ
規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


交通量や繁華性の高さで仙台市屈指のアーケ
ード商店街で、行動制限解除後の需要は回復
基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,660)
b ２４１１０
６０
-1001		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１１０
３０
-30		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１１０
６０
-7		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,406,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,718,790 		 100
[  96.9]
2,805,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,810,000 
b (　           ) 
2,276,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,349,158 		 100
[  83.4]
2,816,736 
2,820,000 
c (　           ) 
2,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,154 		 100
[  80.7]
2,715,185 
2,720,000 
d (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,457,963 		 100
[ 122.5]
2,822,827 
2,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,780,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,887,836 
41,071,252 
107,816,584 
64,272,000 
43,544,584 		 （　0.9371）
40,805,630 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,046,298,205 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗 468.75 Ｓ11 3,585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   660 ％   547 ㎡     17.0 m x   33.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し又は分割貸しの店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
468.75 
76.8 
359.92 
11,000 
3,959,120 		 12.0  47,509,440 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
468.75 
83.0 
389.25 
5,600 
2,179,800 		 10.0  21,798,000 
0.0  0 

 3～10		 店舗
300.00 
73.5 
220.50 
3,400 
749,700 		 10.0  7,497,000 
0.0  0 

11～11		 店舗
247.50 
67.9 
168.00 
3,300 
554,400 		 10.0  5,544,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,585.00 
74.8 
2,681.17 

12,690,920 		 134,827,440 
0 
⑨年額支払賃料     12,690,920 円　×　12ヶ月　＝　     152,291,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,681.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,752,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       152,291,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,752,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,422,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 147,620,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       134,827,440 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,267,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,887,836 円　　　　（　       272,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-30		 12,920  
(  12,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
12,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-1028		 9,431  
(   9,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
10,791 
c ２４１１０３２
　　　　-1		 8,614  
(   8,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
10,304 
仙台青葉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,160,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,852,152 円  　　　      157,043,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,619,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,608,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     4,752,000 円  　　　敷地外駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,071,252 円　（　　　　　　        75,085 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,272,000 円  
（　　　　　       117,499 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,887,836 円      
②総費用 41,071,252 円      
③純収益　①－② 107,816,584 円      
④建物等に帰属する純収益 64,272,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 43,544,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,805,630 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,599 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,046,298,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央二丁目２番１５
 3700000146479-0000
2 　仙台市青葉区中央二丁目２番１６
 3700000146480-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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16 　
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19 　
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備考