令和6年1月15日　提出 仙台青葉 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -54 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 555,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区柏木１丁目４３番 ｢柏木１－４－１｣ ②地積 　(㎡) 1,839   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が混在する住宅 地域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の北西側背後に位置 する旧来からの品等良好な住 宅地域 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 北四番丁駅北西方 770m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近接する品等良好な住宅地域であり、マンション適地に対する開発業者及び投資家等の需要は堅調で ある一方で、供給は限定的であることから、今後も地価上昇が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              285,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に近接する品等良好な住宅地域及び商住混在地域である。建築費高騰等の影響によりマンショ ン分譲価格は高止まり状態にあるが、ファミリー層や郊外から転居するシニア層の需要は安定的で、開発業者による用 地獲得競争は激しく入札による高値取引が続く。マンション用地需要は依然として強いが、事業採算の観点から、地価 水準は用地取得費の上限に近づいているものと思料され、取引の中心となる価格帯は３～１０億円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主たる需要者であるマンション開発業者は、マンション用地の取引市場における市場性及びマンショ ン開発における投資採算性を重視するものと思料され、比準価格及び開発法による価格の規範性は同程度であると判断 される。本件においては、マンション適地等の取引事例により求めた比準価格とマンション分譲を想定して素地価格を 求めた開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 317,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    283,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした 住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町 村において、住宅地需要は強含みで推移して いる。 周辺地域で大型商業施設や医療施設の開発事 業が進むほか、分譲マンションの新規供給が 継続し、マンション用地としての優位性が増 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％