別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -27 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区台原５丁目４５番１
｢台原５－１２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4m私道 水道、ガス、下水 台原

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路条件がやや劣る丘陵地の
住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 台原駅南東方

830m		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域ではハウスメーカー等による小規模な戸建住宅分譲が盛ん。上杉地区での取得を断念した子育て世帯等
の受け皿にもなっている。取引件数は減少しているが価格は強含み。今後も現状維持で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄南北線「北仙台」「台原」を最寄り駅とした住宅地域。典型的需要者は、戸建住宅は賃貸から持家
にシフトする子育て世帯、収益物件は賃貸経営にノウハウを持つ不動産会社、個人投資家等。中古住宅の取引も多く、
また中古建物を取壊し後小区画に分割した新築戸建住宅の分譲も盛んで取引は堅調。取引の中心価格帯は、土地は１６
５㎡程度で２５００万円程度、新築戸建で４５００～４７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、投資採算性を反映す
る価格として尊重すべきであるが、賃料の粘着性により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、市場動向
を反映した時点の新しい事例も採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ、収益価格は参考に留め、不動産
市場を的確に映じている比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰を受け取引件数は減少。
一方、売物件が少ない中、金融機関の積極的
な融資姿勢や家計資産の増加等で潜在的需要
者の動きは堅調。

周辺で纏まった規模の分譲団地の造成もみら
れ、新築戸建販売が盛ん。市中心部への接近
性が良好で、街路条件が悪い物件でも販売状
況は比較的良好。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-60		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.2m私道
、中間画地
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,168)
b ２４１１０
３０
-1033		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
南4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
c ２４１１０
１０
-61		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,160)
d ２４１１０
３０
-62		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e ２４１１０
１０
-1052		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
北4m、角地
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,710  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
151,844 		 100
[ 105.0]
144,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
155,609  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
162,043 		 100
[ 107.1]
151,301 
154,000 
c (　           ) 
182,357  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
183,560 		 100
[ 107.1]
171,391 
175,000 
d (　           ) 
165,244  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
173,020 		 100
[ 107.1]
161,550 
165,000 
e (　           ) 
154,161  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
163,141 		 100
[ 107.1]
152,326 
155,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



仙台青葉 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,669,717 
825,441 
2,844,276 
2,074,590 
769,686 		 （　0.9760）
751,214 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,886,048 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 ＬＳ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     18.9 m x    9.2 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２７㎡、２階建各階３戸、駐車場１台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,883 
154,406 		 1.0  154,406 
1.0  154,406 

 2～ 2		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,941 
159,162 		 1.0  159,162 
1.0  159,162 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

313,568 		 313,568 
313,568 
⑨年額支払賃料        313,568 円　×　12ヶ月　＝　       3,762,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,762,816 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   3.5 ％　＝　　       266,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,592,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,568 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,568 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,669,717 円　　　　（　        22,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-11		 1,895  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,877 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,984 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,941 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-2		 1,978  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,123 
c ２４１１０４２
　　　　-1007		 2,212  
(   2,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,951 
仙台青葉 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,800 円  　　　　     33,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 192,941 円  　　　        3,858,816　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,000 円  　　　　     33,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,600 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         825,441 円　（　　　　　　         5,003 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,074,590 円  
（　　　　　        12,573 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,669,717 円      
②総費用 825,441 円      
③純収益　①－② 2,844,276 円      
④建物等に帰属する純収益 2,074,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 769,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 751,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,886,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区台原五丁目４５番１
 3700000138156-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -27 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区台原５丁目４５番１
｢台原５－１２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4m私道 水道、ガス、下水 台原

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件がやや劣るが利便性
良好な既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 台原駅南東方

830m		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件は劣るが、地下鉄台原駅から徒歩圏内にあり、生活利便性は高い。周辺と比較しての割安感もあり住宅
需要は堅調で、小規模開発による戸建分譲も盛んである。当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「北仙台駅」、「台原駅」、「黒松駅」等を駅勢圏とした住宅地域一帯である。新たな小規模開
発も見受けられるほか、古家を取り壊して区画を分割し低価格で分譲する不動産事業者やハウスメーカーも多い。需要
の中心となる価格帯は、１２０～１７０㎡程度で価格が１，８００～２，６００万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部に比較的近く利便性が良好であることから、共同住宅もあり賃貸需要は認められるが、総じて自用目的の戸建
住宅を中心とする地域であり、取引にあたっては類似の不動産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水
準を決定することが多いと判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費や金利高騰の懸念は強まっていく中で
、仙台圏においては住宅需要は堅調であり、
地価上昇は一部郊外地域にも波及している。


街路が狭く入り組んでいるが、台原駅から徒
歩圏であることから、需要は堅調であり、宅
地分割による新築戸建分譲も旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３０
-1033		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
南4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
b ２４１１０
３０
-1046		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２４１１０
１０
-54		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
d ２４１１０
１０
-60		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.2m私道
、中間画地
２中専
高度地区2種
宅造工事規制区域
(60,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,609  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
162,641 		 100
[ 101.0]
161,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
155,546  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
169,869 		 100
[ 114.3]
148,617 
152,000 
c (　           ) 
152,667  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
156,409 		 100
[  99.0]
157,989 
161,000 
d (　           ) 
128,710  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
151,844 		 100
[ 100.0]
151,844 
155,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



仙台青葉 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,490,056 
705,530 
2,784,526 
1,957,760 
826,766 		 （　0.9760）
806,924 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     19,212,476 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 ＬＳ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     18.9 m x    9.2 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、２Ｆ建て各階３戸、平均専有面積約２７㎡、平面駐車場１台の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,776 
145,632 		 1.0  145,632 
1.0  145,632 

 2～ 2		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,812 
148,584 		 1.0  148,584 
1.0  148,584 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

294,216 		 294,216 
294,216 
⑨年額支払賃料        294,216 円　×　12ヶ月　＝　       3,530,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,530,592 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.8 ％　＝　　       210,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,416,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,216 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,216 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          71,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,490,056 円　　　　（　        21,152 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-8		 1,800  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,812 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０６２
　　　　-1016		 1,843  
(   1,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,843 
c ２４１１０１２
　　　　-28		 1,876  
(   1,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,914 
仙台青葉 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,600 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 181,330 円  　　　        3,626,592　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,800 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         705,530 円　（　　　　　　         4,276 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,957,760 円  
（　　　　　        11,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,490,056 円      
②総費用 705,530 円      
③純収益　①－② 2,784,526 円      
④建物等に帰属する純収益 1,957,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 826,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 806,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,212,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区台原五丁目４５番１
 3700000138156-0000
2 　
3 　
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備考