別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 71,100,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区八幡３丁目２６１番５
｢八幡３－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
駐車付置義務

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南7.5m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 富裕層中心の中規模住宅地と
、投資目的の共同住宅地が混
在する。		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 纏まった規模の需要がやや弱くなるなか、供給物件が少ない。教育的環境を重視する子育て世帯に根強い人気が
ある。地価水準の上昇に伴い小区画化の動きが顕著。発展的な要因は乏しく、現状維持で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部の既存住宅地域一円。３００㎡程度の比較的広い画地も富裕層に選好される。地価水準が高い
ため中古住宅を仕入れた地元不動産業者等が１５０㎡程度の小画地に分割して総額を抑え流動性を高める販売戦略が増
加傾向。住環境が良好なため賃貸需要も旺盛で、単身者向けの収益物件の取引もみられる。供給される物件は少なく取
引件数が減少したが、需要は厚く成約価格は上昇。更地は坪７７万円程度が取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、投資採算性を反映す
る価格として尊重すべきであるが、賃料の粘着性により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、市場動向
を反映した時点の新しい事例も採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ、収益価格は参考に留め、不動産
市場を的確に映じている比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -49               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[153.9]		 [102.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰を受け取引件数は減少。
一方、売物件が少ない中、金融機関の積極的
な融資姿勢や家計資産の増加等で潜在的需要
者の動きは堅調。

収益物件の投資対象エリアとして注目度は高
い。人気エリアであるが、価格の天井感が強
まっており、画地の小規模化が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
４０
-1005		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ２４１１０
４０
-5		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,160)
c ２４１１０
４０
-53		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4m、準角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
d ２４１１０
４０
-1044		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4.3m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種
(70,172)
e ２４１１０
５０
-1032		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,839  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
268,044 		 100
[ 116.7]
229,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
170,487  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,158 		 100
[  76.5]
225,043 
230,000 
c (　           ) 
177,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
173,072 		 100
[  75.8]
228,327 
233,000 
d (　           ) 
172,689  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
176,075 		 100
[  74.6]
236,025 
241,000 
e (　           ) 
205,356  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
230,858 		 100
[ 103.9]
222,192 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    233,000 円／㎡]  



仙台青葉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,581,278 
1,999,093 
6,582,185 
5,371,080 
1,211,105 		 （　0.9541）
1,155,515 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     27,512,262 円　　　　（　     90,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.25 Ｓ3 378.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     19.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２７㎡、３階建各階４戸、駐車場５台 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 敷地に適応する想定建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,071 
222,239 		 1.0  222,239 
1.0  222,239 

 2～ 2		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,135 
229,107 		 1.0  229,107 
1.0  229,107 

 3～ 3		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,199 
235,975 		 1.0  235,975 
1.0  235,975 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.75 
85.0 
321.93 

687,321 		 687,321 
687,321 
⑨年額支払賃料        687,321 円　×　12ヶ月　＝　       8,247,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,247,852 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       557,710 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,410,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           687,321 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          687,321 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,710 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,581,278 円　　　　（　        28,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-52		 2,094  
(   2,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
2,038 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,135 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-53		 2,006  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,068 
c ２４１１０１２
　　　　-51		 2,361  
(   2,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
2,440 
仙台青葉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,400 円  　　　　     85,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 448,393 円  　　　        8,967,852　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      875,100 円  　　　　     85,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,600 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,999,093 円　（　　　　　　         6,554 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     378.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,371,080 円  
（　　　　　        17,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,581,278 円      
②総費用 1,999,093 円      
③純収益　①－② 6,582,185 円      
④建物等に帰属する純収益 5,371,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,211,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,155,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,512,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区八幡三丁目２６１番５
 3700000175006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 70,800,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区八幡３丁目２６１番５
｢八幡３－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
駐車付置義務

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南7.5m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 品等が良好な中規模画地が多
い住宅地である。		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧国道４８号の南側背後の住宅地域。住宅街として品等が高く、旧来から富裕者層を中心に需要が高い。当面の
間は一定の住環境を保持しするものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近接する比較的品等が高い旧市街地の既成住宅地域一円。需要者は広い画地を選好する富裕者
層が中心であるが、一部には中古住宅の敷地を分割し建売再販する業者の参加も見受けられる。一般の戸建住宅地に比
べて供給される物件は少ないが、需要のは底堅い。需要のの中心は、３００㎡の更地で７０００万円程度と把握される
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域にはアパート、賃貸マンション等の収益物件がみられるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格は比準価格より低位に試算された。対象地域では居住の快適性から閑静で品等良好な住環境を重視して自用取
引が中心であるので、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -49               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[156.1]		 [102.0]
100		 232,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地
の需要は堅調な傾向が続いている。



取引の中心は富裕層による一定規模以上の画
地であるが、一部に画地分割や共同住宅建設
が見られる。住環境に対する評価は高く、需
要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
４０
-3		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１１０
４０
-38		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ２４１１０
４０
-53		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4m、準角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
d ２４１１０
４０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
241,722 		 100
[ 102.0]
236,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
155,203  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,531 		 100
[  72.0]
218,793 
223,000 
c (　           ) 
177,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
173,072 		 100
[  76.8]
225,354 
230,000 
d (　           ) 
106,193  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
185,838 		 100
[  81.8]
227,186 
232,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



仙台青葉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,320,897 
1,869,452 
6,451,445 
5,013,360 
1,438,085 		 （　0.9526）
1,369,920 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     32,617,143 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.25 Ｓ3 378.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     19.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積３３㎡程度の単身者向けの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,060 
221,059 		 2.0  442,118 
1.0  221,059 

 2～ 2		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,102 
225,566 		 2.0  451,132 
1.0  225,566 

 3～ 3		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,102 
225,566 		 2.0  451,132 
1.0  225,566 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.75 
85.0 
321.93 

672,191 		 1,344,382 
672,191 
⑨年額支払賃料        672,191 円　×　12ヶ月　＝　       8,066,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,066,292 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       519,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,146,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,344,382 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,637 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          672,191 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         161,946 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,320,897 円　　　　（　        27,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０４２
　　　　-6		 2,007  
(   2,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,102 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０４２
　　　　-8		 2,340  
(   2,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
2,341 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,800 円  　　　　     79,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 346,652 円  　　　        8,666,292　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      807,800 円  　　　　     79,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,400 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,869,452 円　（　　　　　　         6,129 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     378.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,013,360 円  
（　　　　　        16,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,320,897 円      
②総費用 1,869,452 円      
③純収益　①－② 6,451,445 円      
④建物等に帰属する純収益 5,013,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,438,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,369,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,617,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区八幡三丁目２６１番５
 3700000175006-0000
2 　
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50 　
備考