令和6年1月15日　提出 仙台青葉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -23 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区貝ケ森６丁目４番１３０ ｢貝ケ森６－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５１年～５６年に主に山 林を造成した住宅団地。高齢 化が進行している。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東北福祉大前駅北方 470m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 平成２７年の団地内の小学校の閉校以後、子育て世帯の転入が減少したが、相続等に伴う中古住宅の成約価格は やや上昇傾向。住環境は良好で、売物件が比較的出やすい地域になっており、取引件数の増加が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北西部の貝ケ森地区を中心とする丘陵地の住宅地域。典型的需要者は賃貸から持家にシフトする 子育て世帯が中心。スーパーマーケットは団地内にあり利便性、居住環境ともに良好。高齢化が進んでおり団地内にあ った貝ケ森小学校は平成２７年３月閉校。地価水準が高く値ごろ感は薄れており需要層が限られる傾向。主に中古住宅 市場となっている。土地は１８００～２１００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では、地区計画により共同住宅の建築が禁止されているため近隣地域内に共同住宅はない。戸建住宅及びその住 宅用地として自己使用目的の不動産取引が中心で、賃貸市場が成立していないため収益価格は求められない。比準価格 は対象標準地と同じ団地内の代替性が認められる取引事例を多く採用して求めており、比準価格の規範性は高い。よっ て、戸建住宅の市場動向を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -37               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,600 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [102.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰を受け取引件数は減少。 一方、売物件が少ない中、金融機関の積極的 な融資姿勢や家計資産の増加等で潜在的需要 者の動きは堅調。 高齢化の進行で中古住宅市場となっている。 道路との高低差により取引価格に大きな格差 がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％