令和6年1月15日　提出 仙台青葉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区八幡７丁目８２番３７ ｢八幡７－２０－２７｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 葛岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 葛岡駅徒歩圏内の傾斜地に位 置する住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 葛岡駅南東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした郊外部傾斜地の住宅地域で熟成した住宅地域である。特段の変動要因がないので当面は現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区西部の郊外部の低価格帯の住宅地域と判断される。需要者の中心は、仙台市内の居住者が大半を 占める。ＪＲ仙山線葛岡駅の近くに位置するが、周辺には利便施設は少なく、仙山線沿線の「陸前落合」駅や「愛子」 駅周辺では住環境、利便性に優る新規供給が多いため、競合物件が多い。取引の中心は２５０㎡で８００万円程度、戸 建住宅では２，５００万円程度の中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地であり、アパ－ト等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立してい ないため、収益還元法は適用しなかった。需要者は自用の戸建住宅を取得する目的で購入する場合がほとんどであり、 居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準が指標となり、価格が決定されることが一般的であ るので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -55               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅政策効果等を背景として、住宅地の需要 は堅調な傾向が続いている。 周辺地域での宅地供給や中古物件の流通が多 く、当地域の市場競争力はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％