別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国見１丁目９２番３外
｢国見１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,176)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部背後に存して街路条
件がやや劣る旧来からの住宅
地域		 街

路		 基準方位北４．４ｍ
市道		 交通

施設		 東北福祉大前駅南東方

650m		 法令

規制		 ２中専
(60,176)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に比較的近い旧来からの住宅地として、概ね現状を維持して推移すると思料される。中古住宅のほか、
区画分割による建売分譲も見られて需要は堅調であり、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部北西側背後に存する旧来からの住宅地域であり、需要者は一次取得者及び買替え層が中心で圏
外からの転入者も見られる。街路条件がやや劣るが、市中心部に比較的近く、熟成した住宅地として需要は堅調に推移
している。需給は建売住宅や中古物件の買替えが主体であり、中心となる価格帯は、２４０㎡程度の更地で２，４００
～２，８００万円前後と判断され、規模の大きい画地は、戸建分譲を目的とした不動産業者の需要も認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、アパート等の賃貸物件も散見されるものの、収益の収
受を目的として新たに土地を取得する需要は乏しく、自用の居宅として使用する個人等が需要者の中心である。本件に
おいては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地
との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,800 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.8]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした
住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町
村において、住宅地需要は強含みで推移して
いる。

市中心部背後の住宅地として熟成しており、
中古住宅のほか、区画分割等による戸建住宅
の新規供給も散見され、需給は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
４０
-61		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
北西4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
b ２４１１０
２０
-53		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.5m道路
、北東3.5m、
角地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
c ２４１１０
３０
-35		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、北東3.6m、
角地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,180)
d ２４１１０
３０
-1043		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、北東4.2m、
角地
１住居
高度地区3種
(60,168)
e ２４１１０
３０
-1015		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
122,916 		 100
[ 113.5]
108,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
113,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
121,227 		 100
[ 108.9]
111,320 
111,000 
c (　           ) 
107,274  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
120,491 		 100
[ 112.7]
106,913 
107,000 
d (　           ) 
114,449  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
118,040 		 100
[ 108.9]
108,393 
108,000 
e (　           ) 
118,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,125 		 100
[ 113.9]
106,343 
106,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



仙台青葉 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,478,834 
702,030 
2,776,804 
2,181,600 
595,204 		 （　0.9715）
578,241 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,767,643 円　　　　（　     57,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 Ｗ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   176 ％   238 ㎡     13.3 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身世帯向け（１Ｋ：平均専用面積約２７㎡×６戸）のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,757 
139,682 		 1.0  139,682 
1.0  139,682 

 2～ 2		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,792 
142,464 		 1.0  142,464 
1.0  142,464 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

282,146 		 282,146 
282,146 
⑨年額支払賃料        282,146 円　×　12ヶ月　＝　       3,385,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,385,752 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       217,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,408,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           282,146 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,652 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          282,146 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,975 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,478,834 円　　　　（　        14,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０３２
　　　　-7		 1,770  
(   1,732) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[113.0]		 100
[ 98.0]
1,810 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,792 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０３２
　　　　-5		 1,840  
(   1,801) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,823 
c ２４１１０３２
　　　　-6		 1,907  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
1,862 
仙台青葉 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,500 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,030 円  　　　        3,625,752　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,500 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,030 円　（　　　　　　         2,950 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,181,600 円  
（　　　　　         9,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,478,834 円      
②総費用 702,030 円      
③純収益　①－② 2,776,804 円      
④建物等に帰属する純収益 2,181,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 595,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 578,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,767,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国見一丁目９２番３
 3700000114970-0000
2 　仙台市青葉区国見一丁目９３番３
 3700000114975-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国見１丁目９２番３外
｢国見１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,176)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 緩傾斜丘陵に形成された既成
住宅地域。幅員狭小路・曲折
路が概して多い。		 街

路		 基準方位　北、４．
４ｍ市道		 交通

施設		 東北福祉大前駅南東方

650m		 法令

規制		 ２中専
(60,176)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 青葉区中心街の北西部外縁に位置する既成住宅地域。街路条件は劣り街区も雑然としているが、学校・ＪＲ駅・
バス便等の接近性等は良好。今後は利便性等を維持しつつ堅調で安定的な需要を反映し地価は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区旧市街地の北西部外縁で、ＪＲ仙山線寄りの既成住宅地域。需要者は不動産の一次取得者及び買替
え層が中心であるが、同一需給圏外からのアパート購入者や転入者等も見られる。概して街路整備が良好ではないが、
市中心部に近く、周辺に小学校、ＪＲ駅等があり、需要は堅調である。需給は更地、中古物件ほか新築建売で、需要の
中心価格帯は、２４０㎡程度の更地で２６００万円前後、中古物件または小規模新築建売で３５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 生活利便性が良好で周辺地域も含め一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も混在しているが、不動産投資に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的
に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比
準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,800 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 割安感のある住宅の取引等は活発で、商業地
の収益性回復が見られ、需要は堅調であるが
建築費高騰が継続しており、選別化等取引動
向が懸念される。

旧市街地外縁の既成住宅地域であるが、小学
校・ＪＲ駅に近く、バス便や都心への良好な
接近性が評価され、安定的な需要を反映して
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
５０
-86		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西6m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ２４１１０
３０
-79		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.2m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２４１１０
４０
-28		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１１０
２０
-10		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(60,188)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
141,632 		 100
[ 130.0]
108,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
78,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
86,880 		 100
[  80.0]
108,600 
109,000 
c (　           ) 
75,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,417 		 100
[  70.7]
109,501 
110,000 
d (　           ) 
62,049  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.7]
73,923 		 100
[  70.7]
104,559 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



仙台青葉 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,533,878 
693,944 
2,839,934 
2,185,950 
653,984 		 （　0.9715）
635,345 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,127,262 円　　　　（　     63,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 Ｗ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   176 ％   238 ㎡     13.3 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１Ｋタイプ、各戸２７㎡、各階３戸、計６戸の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,823 
144,929 		 2.0  289,858 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,860 
147,870 		 2.0  295,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

292,799 		 585,598 
0 
⑨年額支払賃料        292,799 円　×　12ヶ月　＝　       3,513,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,513,588 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       225,215 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,528,373 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           585,598 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,533,878 円　　　　（　        14,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０１２
　　　　-47		 2,148  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,857 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,863 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-1010		 2,045  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,880 
c ２４１１０８２
　　　　-21		 1,832  
(   1,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,851 
仙台青葉 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,144 円  　　　        3,753,588　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      250,700 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         693,944 円　（　　　　　　         2,916 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,185,950 円  
（　　　　　         9,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,533,878 円      
②総費用 693,944 円      
③純収益　①－② 2,839,934 円      
④建物等に帰属する純収益 2,185,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 653,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 635,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,127,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国見一丁目９２番３
 3700000114970-0000
2 　仙台市青葉区国見一丁目９３番３
 3700000114975-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考