別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
｢小田原５－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2.5		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 仙台

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ「仙台」駅に近く利便性
の高い住宅地域		 街

路		 基準方位北、７ｍ市
道		 交通

施設		 仙台駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部への接近性に優れ、生活利便性が良好な住宅地域で、周辺ではミニ開発による戸建住宅地の分譲や共同
住宅等の建築が散見される。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東口方面で市中心部近くの住宅地域や住商混在地域であり、主な需要者は、自己居住用不動産を
取得しようとする個人又は共同住宅の賃貸経営を行う個人投資家等である。近隣地域及びその周辺は、仙台駅や仙台市
中心部への接近性に優れ、また近年の仙台駅東口開発の影響もあって、土地需要は非常に強い。需要の中心となる価格
帯は、３００㎡前後の土地で７００～７５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市中心部への接近性に優れる住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的
で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者にとっては説
得力のある価格ではあるものの、本件では査定の各段階において流動的な要素が多く、規範性は劣る。よって、比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続
いており、国内の良好な資金調達環境の下、
地価は全般的に上昇している。


市中心部への接近性に優れ、生活利便性が良
好な住宅地域である。地域要因に格別の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
９０
-9		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１１０
１０
-1017		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4.2m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
c ２４１１０
６０
-1011		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
d ２４１１０
２０
-40		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(79,195)
e ２４１１０
８０
-66		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
261,704 		 100
[ 107.8]
242,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
220,484  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
234,052 		 100
[  95.1]
246,111 
249,000 
c (　           ) 
204,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
220,017 		 100
[  96.8]
227,290 
230,000 
d (　           ) 
229,540  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
260,600 		 100
[ 107.6]
242,193 
245,000 
e (　           ) 
195,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,544 		 100
[  94.8]
210,489 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



仙台青葉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,206,935 
2,461,833 
8,745,102 
6,561,400 
2,183,702 		 （　0.9526）
2,080,195 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     49,528,452 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 181.70 Ｓ3 489.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     12.1 m x   27.9 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、各階３戸、計９戸の３階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
163.30 
86.8 
141.74 
2,040 
289,150 		 2.0  578,300 
1.0  289,150 

 2～ 2		 住宅
163.30 
94.2 
153.83 
2,100 
323,043 		 2.0  646,086 
1.0  323,043 

 3～ 3		 住宅
163.30 
94.2 
153.83 
2,140 
329,196 		 2.0  658,392 
1.0  329,196 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
489.90 
91.7 
449.40 

941,389 		 1,882,778 
941,389 
⑨年額支払賃料        941,389 円　×　12ヶ月　＝　      11,296,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     449.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,296,668 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       576,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,959,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,882,778 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          941,389 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         229,214 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,206,935 円　　　　（　        33,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０２２
　　　　-58		 2,346  
(   2,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,148 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-60		 2,290  
(   2,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
2,310 
c ２４１１０５２
　　　　-10		 2,171  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,089 
仙台青葉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 576,833 円  　　　       11,536,668　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,081,200 円  　　　　    106,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,461,833 円　（　　　　　　         7,415 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     489.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,561,400 円  
（　　　　　        19,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,206,935 円      
②総費用 2,461,833 円      
③純収益　①－② 8,745,102 円      
④建物等に帰属する純収益 6,561,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,183,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,080,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,528,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区小田原五丁目３６番５
 3700001171232-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台青葉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 79,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
｢小田原５－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:2.5		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 仙台

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近いほか宮町通商
店街の東背後にあって利便性
良好な既成住宅地域。		 街

路		 基準方位　北、７ｍ
市道		 交通

施設		 仙台駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 宮町通の東方、通称小田原車通沿いの住宅地。周囲の上杉地区、錦町地区と比べ区画整然性や名声は劣るものの
、ＪＲ仙台駅など中心部に近い利便性のため相対的な割安感から需要は強い。今後も、地価は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部外縁の住商混在地域及び住宅地域である。周辺は学生や外国人留学生も居住することから
、主な需要者は戸建住宅を取得しようとする個人のほか、共同住宅の賃貸経営を行う事業者が見込まれる。近隣地域及
びその周辺は仙台駅や仙台市中心部に比較的近く、利便性が良好であり、上杉地区や錦町地区と比較して相対的な値頃
感から土地需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度で７０００万円台が見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の需給実態を示すものであり、客観的に市場性を反映していることから説得力が高い。他方で、近
隣地域ではアパート等の収益物件も見られるが、賃貸共同住宅需要者のうち高所得者層はやや敬遠する地域に存するこ
とから、収益力には限界があり土地価格に見合う賃料水準が形成されないため、収益価格は低位に試算された。そこで
、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市の人口は１８年ぶりに減少に転じたも
のの青葉区の人口社会増加は上昇傾向。住宅
地需要は値頃感のある地域を中心に上昇幅は
拡大傾向にある。

仙台駅徒歩圏内で利便性が高く、上杉地区等
周囲の旺盛な需要の影響もあり、需要は堅調
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
１０
-1016		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
b ２４１１０
１０
-1017		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4.2m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
c ２４１１０
６０
-1032		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東4.6m、
北3.8m、
三方路
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
d ２４１１０
６０
-45		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m道路、
北東4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,539  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
203,593 		 100
[  92.0]
221,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
220,484  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
234,052 		 100
[  95.0]
246,371 
249,000 
c (　           ) 
183,537  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
162,154 		 100
[  69.0]
235,006 
237,000 
d (　           ) 
200,356  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
166,803 		 100
[  68.5]
243,508 
246,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



仙台青葉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,384,892 
2,470,989 
8,913,903 
6,561,400 
2,352,503 		 （　0.9526）
2,240,994 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     53,357,000 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 163.30 Ｓ3 489.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     12.1 m x   27.9 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、各階３戸、計９戸の３階建共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
163.30 
86.8 
141.74 
2,063 
292,410 		 2.0  584,820 
1.0  292,410 

 2～ 2		 住宅
163.30 
94.2 
153.83 
2,127 
327,196 		 2.0  654,392 
1.0  327,196 

 3～ 3		 住宅
163.30 
94.2 
153.83 
2,191 
337,042 		 2.0  674,084 
1.0  337,042 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
489.90 
91.7 
449.40 

956,648 		 1,913,296 
956,648 
⑨年額支払賃料        956,648 円　×　12ヶ月　＝　      11,479,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     449.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,479,776 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       585,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,133,787 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,913,296 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          956,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         232,929 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,384,892 円　　　　（　        34,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１０７２
　　　　-16		 2,222  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,116 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,127 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１１０７２
　　　　-1053		 2,374  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
2,354 
c ２４１１０８２
　　　　-26		 2,290  
(   2,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,059 
仙台青葉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 585,989 円  　　　       11,719,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,081,200 円  　　　　    106,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,470,989 円　（　　　　　　         7,443 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     489.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,561,400 円  
（　　　　　        19,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,384,892 円      
②総費用 2,470,989 円      
③純収益　①－② 8,913,903 円      
④建物等に帰属する純収益 6,561,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,352,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,240,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,357,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区小田原五丁目３６番５
 3700001171232-0000
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備考