令和6年1月15日　提出 仙台青葉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１ ｢土樋１－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,200) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が混在する住宅 地域 北5.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 愛宕橋 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の南側で東北学院 大学の敷地と広瀬川に挟まれ た既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 愛宕橋駅北西方 370m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部への接近性に優れ、住環境も良好な住宅地域で、戸建住宅や共同住宅が混在しているが、まとまった規 模の土地についてはマンション用地としての需要が強い。当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              287,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近接する住宅地域で、主な需要者は、分譲マンションを建設して販売を行うマンション 開発業者である。当該地域のように市中心部及び最寄り駅への接近性が優れた土地については稀少性が高いことから、 建築費の上昇等の懸念材料はあるものの、開発業者の需要は依然として強い。位置、規模、形状等の個別性が強いため 、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の市中心部に近いマンション適地などの取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映した もので、実証的で規範性が高い。開発法による価格は分譲事業の投資採算性の観点から求めたものであるが、本件では 各種諸元の設定段階にやや流動的な側面がある。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [101.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市青葉区の人口、世帯数は増加傾向が続 いており、国内の良好な資金調達環境の下、 地価は全般的に上昇している。 市中心部への接近性に優れ、住環境も良好な 住宅地域である。地域要因に格別の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％