令和6年1月15日　提出 岩手野田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩手野田 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 九戸郡野田村大字野田第２１地割字日向下７番４ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西12m村道 水道、下水 陸中野田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近接する既成住宅地 域 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 陸中野田駅南西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、今後も当面現状のまま地価は下落傾向で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野田村及び隣接市村の住宅地域一円で、主たる需要者は村内の居住者、通勤者であり、圏域外からの需要 は乏しい。近隣地域周辺は旧来からの既成住宅地域で、取引は散漫な地域で、震災後にみられた移転需要も現在は認め られず、地価は下落基調を継続している。土地の取引件数が少なく、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず賃貸市場が成立 していないことから、収益価格は試算しなかった。したがって、取引事例に基づき地域の不動産市場の実態を反映した 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久慈 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [103.0] 100 [150.6] [100.5] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費や雇用・所得環境等に 改善の動きがみられるなど、持ち直している 。 特段の地域要因の変動は認められず、地価は 下落傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％