別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
岩手山田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩手山田 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下閉伊郡山田町大沢第７地割１３番３
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ山麓の住宅地域
 北西6m町道 水道、下水 陸中山田

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       304 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山田町中心部の北東方面の近
郊部に位置し、利便性が劣る
住宅地域		 街

路		 基準方位　北、６ｍ
町道		 交通

施設		 陸中山田駅北東方

3.7km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は商業施設に近いが最寄駅や町役場に遠く利便性が劣り、特段の地域変動要因も見られない。周辺では
震災復興土地区画整理事業が実施済であるが空地が多く、住宅需要は低調で、地価の下落が継続している。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      1,370 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山田町中心部の北方面の近郊部から郊外部に位置する住宅地域で、山田、大沢地区等との代替性が強い。
需要者の中心は世帯分離の町内居住者である。同一需給圏は利便性が劣ることから住宅需要が低調で、また、過疎化に
よる人口減少や世帯数の減少を背景として、地価下落が継続している。土地取引は２００㎡～３５０㎡で、総額３７０
万円～６５０万円程度が中心である。中古住宅の取引は、建物の規模・築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が中心だが周辺には貸家等の収益物件も散在している。利便性が劣る住宅地域で、貸家は地主の資産運用の域
を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相当低位に求められた。自用の取引が
中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代
表標準地との検証を踏まえ、更に、山田町内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩手山田 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,500 円／㎡		 [ 95.1]
100		 100
[105.1]		 100
[102.3]		 [100.5]
100		 18,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山田町の人口は減少、世帯数は微減。鉄道や
高速道路の整備は進んだが、過疎化が進んで
おり、住宅需要・店舗需要ともに低調で、土
地取引も少ない。

特段の地域変動要因は見られず、周辺では空
地が多く、利便性が劣ることから住宅需要も
低調で、地価は下落傾向が続いている。


北西側の接面道路で、画地も標準的であり、
地域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩手山田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山田（公示
）
-609061		 下閉伊郡山田町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b 山田（公示
）
-609070		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区画街
路、中間画地
（都） 準工

(60,200)
c 山田（公示
）
-609060		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区画街
路、中間画地
（都） １中専

(60,200)
d 山田（公示
）
-609080		 下閉伊郡山田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e 山田（公示
）
-609071		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,196  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
17,008 		 100
[  91.2]
18,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
21,605  		 100
[ 100.0]		 [  92.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
19,851 		 100
[ 107.0]
18,552 
18,600 
c (　           ) 
21,000  		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,950 		 100
[ 107.0]
18,645 
18,700 
d (　           ) 
30,246  		 100
[ 130.0]		 [  88.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
22,142 		 100
[ 120.5]
18,375 
18,500 
e (　           ) 
20,500  		 100
[ 100.0]		 [  92.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
18,571 		 100
[ 100.3]
18,515 
18,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,600 円／㎡]  



岩手山田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,293,896 
384,328 
1,909,568 
1,888,560 
21,008 		 （　0.9692）
20,361 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　        415,531 円　　　　（　      1,370 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩手山田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
貸家 82.80 Ｗ2 158.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.0 m x   22.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 延床面積７９．４８㎡の２階建の貸家２棟を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
158.96 
100.0 
158.96 
1,225 
194,800 		 1.0  194,800 
1.0  194,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.96 
100.0 
158.96 

194,800 		 194,800 
194,800 
⑨年額支払賃料        194,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,337,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,337,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,504 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,244,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,930 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,293,896 円　　　　（　         7,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山田公（賃）
　　　　-609052		 1,207  
(   1,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山田公（賃）
　　　　-609051		 1,127  
(   1,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.2]		 100
[100.0]
1,301 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩手山田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 73,200 円  　　　　     24,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 70,128 円  　　　        2,337,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      170,800 円  　　　　     24,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        36,600 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         384,328 円　（　　　　　　         1,264 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     158.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,888,560 円  
（　　　　　         6,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,293,896 円      
②総費用 384,328 円      
③純収益　①－② 1,909,568 円      
④建物等に帰属する純収益 1,888,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　           67 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        415,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       1,370 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩手山田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下閉伊郡山田町大沢第７地割１３番３
 4004000172146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩手山田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩手山田 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下閉伊郡山田町大沢第７地割１３番３
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ山麓の住宅地域
 北西6m町道 水道、下水 陸中山田

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 震災後、一般住宅の建築が増
加した住宅地域		 街

路		 基準方位北　６ｍ町
道		 交通

施設		 陸中山田駅北東方

3.7km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 震災後の移転需要による転入で空地が減り、熟成が進んだが、復興事業の進捗に伴い土地取引は減少に転じ、人
口減少と相まって、地価は下落傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      1,340 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は山田町内の住宅地域一円で、需要者は山田町内とりわけ大沢地区に地縁的選好性のある居住者が中
心で他市町村からの人口流入の動きは特にない。大沢地区においては土地区画整理、漁集事業等、住宅地の復興事業が
完了し、需給バランスが供給過剰にシフトする中、地価の下落傾向が顕著となってきている。土地は３００㎡前後で総
額５５０万円前後の物件が取引需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も僅かに散見されるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。取引も自己利用目的が中心であり、比準価格は規範性の高
い取引事例により求められた市場実証性に富む価格であるのでこれを重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地か
らの検討、また町内の不動産市場の動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩手山田 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,500 円／㎡		 [ 95.6]
100		 100
[105.1]		 100
[101.0]		 [100.5]
100		 18,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 沿岸部の市町村では東日本大震災後の復興需
要により、一時地価の上昇局面が見られたが
、復興事業の完了、人口減少により宅地需要
は減退している。

大沢地区の高台地であり、震災直後は需要が
高まったが、その後は復興事業の完了、人口
減少等を背景に、地価は下落傾向となってい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩手山田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山田（公示
）
-609091		 下閉伊郡山田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.3m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,172)
b 山田（公示
）
-609088		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m私道、
中間画地
都計外 
c 山田（公示
）
-609059		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区画街路
、北6m、
二方路
（都） １中専

(60,200)
d 山田（公示
）
-609058		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区画街
路、南西6m、
角地
（都） １中専

(60,200)
e 山田公（住
）
-604051		 下閉伊郡山田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m区画街
路、中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,299  		 100
[ 100.0]		 [  94.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,266 		 100
[  85.6]
17,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
17,716  		 100
[ 100.0]		 [  93.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
16,429 		 100
[ 102.9]
15,966 
16,000 
c (　           ) 
21,000  		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
18,803 		 100
[ 103.8]
18,115 
18,200 
d (　           ) 
23,400  		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.3]
22,164 		 100
[ 104.8]
21,149 
21,300 
e (　           ) 
15,003  		 100
[  70.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
20,202 		 100
[ 105.7]
19,113 
19,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 法人関係
者取引
 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,500 円／㎡]  



岩手山田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,955,270 
535,299 
2,419,971 
2,399,400 
20,571 		 （　0.9692）
19,937 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　        406,878 円　　　　（　      1,340 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩手山田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.0 m x   22.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４７．２㎡のファミリータイプで、標準的階層の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 内階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,343 
126,779 		 2.0  253,558 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,370 
129,328 		 2.0  258,656 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

256,107 		 512,214 
0 
⑨年額支払賃料        256,107 円　×　12ヶ月　＝　       3,073,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,073,284 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,931 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,950,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           512,214 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,955,270 円　　　　（　         9,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山田公（賃）
　　　　-609051		 1,127  
(   1,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,318 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,343 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山田公（賃）
　　　　-609057		 1,356  
(   1,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,371 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩手山田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 92,199 円  　　　        3,073,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,000 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         535,299 円　（　　　　　　         1,761 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,399,400 円  
（　　　　　         7,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,955,270 円      
②総費用 535,299 円      
③純収益　①－② 2,419,971 円      
④建物等に帰属する純収益 2,399,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　           66 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        406,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       1,340 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩手山田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下閉伊郡山田町大沢第７地割１３番３
 4004000172146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考