令和6年1月15日　提出 大槌 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大槌 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上閉伊郡大槌町末広町４０７番７ ｢末広町１２－７｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.2 店舗 Ｗ2 低層店舗等が建ち始 めている復興途中の 地域 西12m町道 水道、下水 大槌 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業が完了した中心 商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 大槌駅北東方 380m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 震災後の区画整理が完了し復興途上の地域であるが、地域経済の低迷もあって空地が多く見られる等商店街の再 建は停滞しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接市町の商業地域一円で、需要者は町内の個人事業主等が中心と想定される。人口減少が顕著 で、震災復興区画整理事業により整備された地域には空地が多くみられる等不動産需要は総じて低調である。地域経済 は主力産業である水産業の著しい不振もあって低迷しており、商業地域の再建は地元資本が主体であることから再建速 度は鈍い。店舗建築等のための土地取引は極めて少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は震災復興区画整理事業により整備された商業地域である。店舗のほとんどが自用で貸店舗等の収益物件は見 られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。土地の取引は自用目的の取引が主体であ り、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強い。よって本件では、比準価格を採用し、さらに代表標準地 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釜石 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [137.2] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が顕著で、地域の主力産業 である漁業の不振もあって地域経済は大きく 低迷しており、不動産需要は著しく減退して いる。 震災前は熟成した商業地域を形成していたが 、商店街の再建は地元資本が中心で新規投資 は低迷しており、空地が多くみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％