令和6年1月15日　提出 平泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平泉 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西磐井郡平泉町平泉字泉屋８１番６外 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の商業地域 東8.7m県道 水道、下水 平泉 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前の既存商業地域 街 路 ８．７ｍ県道 交通 施設 平泉駅北西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗併用住宅と一般住宅等が混在する既成商業地域で、新規投資等はほとんど見られず衰退化が進行 しており、地価は今後とも下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内既成商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は町内中小法人・個人事業者で町外からの参入 者はほとんどない。当該地域は中尊寺から距離があることから世界遺産指定後も商況に特段の変化はなく、後継者難等 から閉鎖した店舗等に対する新規投資は見られず、繁華性の劣化が継続している。商業地の取引がほとんど成立してい ないことから、需給の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は収益性が重視される既存商業地域であるが、店舗の賃貸需要は少なく、自用の店舗併用住 宅が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益還元法は適用しなかった。したがって、このような 状況・地域特性を踏まえ、信頼性の高い取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.3] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平泉町は、観光客数は回復しつつあるが、少 子高齢化等を背景として、土地需要の減退が 継続している。 地域要因に特段の変動は認められないが、駅 前の既存商店街で商業地需要はほとんどなく 、地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％