令和6年1月15日　提出 金ケ崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金ケ崎 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胆沢郡金ケ崎町西根本町１３番 ②地積 　(㎡) 1,060   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 中小規模の小売店舗 が建ち並ぶ既成商業 地域 東9.5m県道 水道、下水 金ケ崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    53 ｍ、北    38 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金ケ崎町の中心部に位置する 既成の商業地域 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 金ケ崎駅南東方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金ケ崎町中心部に位置する既成商業地域であるが、幹線道路沿いの大型商業施設や周辺自治体等への顧客流出が 顕著となっている。地域内に特段の変動要因が認められず、地価の下落傾向は継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金ケ崎町のほか隣接する奥州市や北上市等の商業地域である。主たる需要者層は地縁的選好性を有する地 元の個人や中小規模の法人等であり、県外資本や大手企業の参入は路線商業地域等に限定される。郊外の幹線道路沿い に進出した大型商業施設等への顧客流出を要因として、中心商店街の繁華性は劣化し、地価も下落傾向が続いている。 商業地の取引は少なく、成立した取引でも特殊事情が介在するなど需要の中心価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は小売店舗や金融機関を中心とする既成商店街に位置し、市場参加者は繁華性等を考慮しながら、同一需給圏内 における土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は自用の店舗や店舗併用住宅が多く 、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性を有する取 引事例より求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金ケ崎町の人口減少率、高齢化率はともに県 平均を下回る。移住や定住を支援するため、 町では他の自治体に比して厚遇な各種補助金 を提示している。 繁華性の劣化が進む既成商業地域であり、需 要を喚起する特段の変動要因も認められず、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％