令和6年1月15日　提出 金ケ崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金ケ崎 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胆沢郡金ケ崎町西根達小路２２番 ②地積 　(㎡) 686   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 重要伝建地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西5.5m町道 水道、下水 金ケ崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 藩政時代から続く閑静な住宅 地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 金ケ崎駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) 重要伝建地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域として概ね熟成している。地域要因に特段の変動が認められないことから 、今後とも現況を維持する一方で、地価はやや下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金ケ崎町内の住宅地域や農家集落地域であり、主たる需要者として地縁的選好性を有する町内居住者から の世帯分離等が想定される。近隣地域は町の中心部に近いものの、周囲に農地も見られる古くからの住宅地域であり、 供給が限定される。一方で、一次取得者の需要は町内各所に造成された新規分譲地に移っている影響もあり、地価は弱 含みで推移している。取引される土地の規模や地目が様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする自用目的の取引がほとんどであり、市場参加者は居住環境、利便性等を考慮しながら、周辺にお ける土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は賃貸需要がほとんど見られず、賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては、規範性を有する取引事例 より求められた比準価格を採用し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [122.4] [101.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金ケ崎町の人口減少率、高齢化率はともに県 平均を下回る。移住や定住を支援するため、 町では他の自治体に比して厚遇な各種補助金 を提示している。 中心部に近い古くからの住宅地域であり、需 要を喚起する特段の変動要因は認められず、 地価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％