令和6年1月15日　提出 矢巾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢巾 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡矢巾町流通センター南１丁目５番１０ ｢流通センター南１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 988   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売店舗、事務所等 が建ち並ぶ流通業務 地域 東12.5m町道、背面道 水道、下水 岩手飯岡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道・盛岡南ＩＣの 南西方面に位置する県内最大 の流通業務団地 街 路 １２．５ｍ町道、二 方路 交通 施設 岩手飯岡駅南西方 4.3km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の流通業務を中心とした工業地域として熟成しており、利用状況は安定的であり、今後、内陸部の工業地 域として熟成度を高めていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、矢巾町のほか県内陸部の工業地域一円で、需要者の中心は流通業等を営む県内外の事業者等である。近 時の内陸部における工場適地不足による希少性から工業地の需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。 内陸部の工場地の取引が活発化しており、周辺部の流通業務団地との競合等において需要は底堅い。自用の取引が中心 で、画地規模は様々であるが、坪８万円～９万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある工業地の取引事例を収集できた。地域内の現況は自 用の工場で占められているため、収益還元法は適用できなかったが、需要の中心は立地条件や利便性を重視した自用目 的の取引であるので、取引の動向を反映した比準価格を重視し、県内の工業地の地価公示標準地の動向を踏まえ、近時 の矢巾町における工業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得 環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向 にある。 内陸部における新工場進出の機運が高まって いる中、全体的な工業用地の不足感から、地 価は上昇傾向で推移している。 特別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％