別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町駅東１丁目１３番５
｢駅東１－１３－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｗ1		 低層店舗の中に店舗
兼住宅等も見られる
商業地域		 南18m県道 水道、下水 矢幅

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 矢幅駅と国道４号を結ぶ県道
沿いの中心的な商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 矢幅駅東方

320m		 法令

規制		 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅前の中心的な商業地域で、当該地域及びその周辺の継続的な商業集積が進み、今後、商業地域とし
て熟成していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢幅駅を中心とした商業地域並びに隣接する盛岡市南部の路線商業地域一円である。需要者の中心は地元
並びに県内外の事業者等である。当該圏域では岩手医科大学及び付属病院の移転等を契機として商業集積が進行してい
るが、商業適地の供給が少ないことや背後の住宅地の地価上昇圧力を受け、地価は上昇傾向で推移している。土地値は
取引の画地規模が様々であることから、需要の中心となる中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利
便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での
取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、矢巾町における近時の
商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.4]		 [100.0]
100		 75,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

駅前の中心的な商業地域で、当該地域及びそ
の周辺の継続的な商業集積に牽引され土地需
要は根強いが、供給が少なく取引が成立しに
くい状況にある。

特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾（公示
）
-601112		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
南6m、二方路
１住居

(70,198)
b 矢巾（公示
）
-601116		 紫波郡矢巾町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m町道、
中間画地
準住居

(60,200)
c 矢巾（公示
）
-601145		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
d 矢巾（公示
）
-601150		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m町道、
西6m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
e 矢巾（公示
）
-601151		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
66,961 		 100
[  87.4]
76,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,600 
b (　           ) 
90,302  		 100
[ 150.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,385 		 100
[  80.4]
77,593 
77,600 
c (　           ) 
45,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,288 		 100
[  70.2]
68,786 
68,800 
d (　           ) 
84,008  		 100
[ 115.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
71,903 		 100
[  97.5]
73,747 
73,700 
e (　           ) 
41,167  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
45,773 		 100
[  63.2]
72,426 
72,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



矢巾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,116,655 
1,216,150 
4,900,505 
4,147,500 
753,005 		 （　0.9719）
731,846 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     13,808,415 円　　　　（　     44,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 80 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     13.0 m x   23.9 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所ともフロア貸しを想定。駐車場を確保した建物の配置を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 内階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,424 
288,456 		 3.0  865,368 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
90.0 
126.00 
1,960 
246,960 		 2.0  493,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
87.5 
245.00 

535,416 		 1,359,288 
0 
⑨年額支払賃料        535,416 円　×　12ヶ月　＝　       6,424,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,424,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       321,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,103,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,359,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,116,655 円　　　　（　        19,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601057		 1,740  
(   1,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 80.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,424 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601080		 2,104  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,338 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601081		 2,368  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,467 
矢巾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,500 円  　　　　     55,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,000 円  　　　        6,424,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      387,100 円  　　　　     55,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        82,950 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,216,150 円　（　　　　　　         3,923 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,147,500 円  
（　　　　　        13,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,116,655 円      
②総費用 1,216,150 円      
③純収益　①－② 4,900,505 円      
④建物等に帰属する純収益 4,147,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 753,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 731,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,808,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町駅東一丁目１３番５
 4000005333081-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町駅東１丁目１３番５
｢駅東１－１３－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｗ1		 低層店舗の中に店舗
兼住宅等も見られる
商業地域		 南18m県道 水道、下水 矢幅

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 矢幅駅に近接する県道沿いの
商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 矢幅駅東方

320m		 法令

規制		 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理により整備された駅前の商業地域で、今後もしばらくの間、主に駅利用客を対象とした商業地域として
安定的に商況を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町中心市街地及びその近郊に位置する商業性を有する地域一円で、需要者は地元及び県内外資本の事
業者である。矢幅駅西方や岩手医大周辺では近年、中小規模の商業モールが開業しており、町内において商業施設の競
合が見られるようになってきているが、商業地の潜在的な需要が継続する一方で、供給は限定されている。取引自体が
少なく、かつ取引される画地規模が様々であることから、需要の中心となる市場価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心商業地域は商況を維持しているが、範囲が狭いので収益資料の収集には限界が認められる。また、建築費が高止ま
り傾向にある中、収益環境も大幅に改善する状況にはないので収益価格は低位に試算されたものと思料する。取引も自
用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上試算された市場実証性に富む価格であるのでこれを
重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.9]		 [100.0]
100		 75,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岩手医大病院の移転開院を契機に、当町の中
心市街地では旺盛な宅地需要が継続している
一方、開発適地や供給が少なく、地価は上昇
傾向である。

区画整理事業が完了し、駅利用客を中心に商
況を維持しており、店舗、事務所の潜在的な
需要はあるものの、供給が限定されている。


地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾（公示
）
-601112		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
南6m、二方路
１住居

(70,198)
b 矢巾（公示
）
-601150		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m町道、
西6m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
c 盛公（商）

-605054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北8m、二方路
商業
居住誘導区域
(80,400)
d 盛公（商）

-616052		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
66,961 		 100
[  88.9]
75,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,300 
b (　           ) 
84,008  		 100
[ 115.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
71,903 		 100
[  95.3]
75,449 
75,400 
c (　           ) 
86,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,731 		 100
[ 113.9]
76,147 
76,100 
d (　           ) 
57,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
61,622 		 100
[  82.5]
74,693 
74,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,400 円／㎡]  



矢巾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,076,684 
1,217,470 
4,859,214 
4,147,500 
711,714 		 （　0.9719）
691,715 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     13,051,226 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 80 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     13.0 m x   23.9 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所ともフロア貸しを想定。駐車場を確保し、経済合理性を考慮した建物配置のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 内部階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,420 
287,980 		 3.0  863,940 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
90.0 
126.00 
1,936 
243,936 		 2.0  487,872 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
87.5 
245.00 

531,916 		 1,351,812 
0 
⑨年額支払賃料        531,916 円　×　12ヶ月　＝　       6,382,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,382,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,063,842 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,351,812 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,076,684 円　　　　（　        19,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601057		 1,740  
(   1,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 80.0]
2,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,426 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601080		 2,104  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,338 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601081		 2,368  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,493 
矢巾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,500 円  　　　　     55,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 255,320 円  　　　        6,382,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      387,100 円  　　　　     55,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        82,950 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,217,470 円　（　　　　　　         3,927 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,147,500 円  
（　　　　　        13,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,076,684 円      
②総費用 1,217,470 円      
③純収益　①－② 4,859,214 円      
④建物等に帰属する純収益 4,147,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 711,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 691,715 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,051,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町駅東一丁目１３番５
 4000005333081-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考