別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町大字南矢幅第９地割３６７番
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西7m町道 水道、下水 矢幅

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された良好な住宅地域		 街

路		 基準方位北、７ｍ町
道		 交通

施設		 矢幅駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として熟成しており、近接する岩手医科大学付属病院移転事業が完了し、今後とも宅地需要
は根強く、住宅地として熟成度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢幅駅周辺の住宅地域一円で、主たる需要者は町内居住者及び盛岡市等への通勤者等である。北東側に近
接する岩手医科大学付属病院の本格的な移転を契機として土地需要は旺盛である。周辺部では新規に複数の商業施設が
開業するなど生活利便性が向上し、地価は上昇傾向で推移している。自用の取引が中心で、土地値は１３００万円～１
８００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。中心市街地に位置しアパー
ト需要も期待できるが、当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心である。従って収益
価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の矢巾町における住宅地の不動産市場の推
移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　矢巾 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,100 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.5]		 [101.0]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

矢幅駅周辺の土地需要は根強く、生活利便施
設への接近性に恵まれ、新しい分譲住宅地を
中心に地価は上昇傾向で推移している。


特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾（公示
）
-601002		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m町道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
b 矢巾（公示
）
-601119		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 矢巾（公示
）
-601149		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 矢巾（公示
）
-601153		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 矢巾（公示
）
-601154		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m町道、
東6m、角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,801  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,352 		 100
[  72.0]
65,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
66,400 
b (　           ) 
59,401  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,107 		 100
[  92.7]
64,840 
65,500 
c (　           ) 
41,414  		 100
[  80.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,950 		 100
[  84.7]
63,695 
64,300 
d (　           ) 
47,760  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,115 		 100
[  85.6]
64,387 
65,000 
e (　           ) 
57,466  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
64,910 		 100
[  98.9]
65,632 
66,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



矢巾 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,242,112 
537,147 
2,704,965 
2,236,720 
468,245 		 （　0.9696）
454,010 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,458,542 円　　　　（　     36,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 101.49 Ｗ2 199.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ１ＬＤＫ、平均専有面積４７㎡程度。 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 内階段等供用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
199.67 
93.9 
187.56 
1,498 
280,965 		 2.0  561,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.67 
93.9 
187.56 

280,965 		 561,930 
0 
⑨年額支払賃料        280,965 円　×　12ヶ月　＝　       3,371,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,371,580 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       134,863 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,236,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           561,930 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,242,112 円　　　　（　        12,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601053		 1,424  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,424 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,498 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601062		 1,429  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,415 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601069		 1,530  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,515 
矢巾 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,800 円  　　　　     29,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 101,147 円  　　　        3,371,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,400 円  　　　　     29,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,147 円　（　　　　　　         2,042 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     199.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,720 円  
（　　　　　         8,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,242,112 円      
②総費用 537,147 円      
③純収益　①－② 2,704,965 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 468,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,010 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,458,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町大字南矢幅第９地割３６７番
 4000005334049-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町大字南矢幅第９地割３６７番
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西7m町道 水道、下水 矢幅

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された居住環境良好な住宅地
域		 街

路		 基準方位北、７ｍ町
道		 交通

施設		 矢幅駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性、居住環境ともに良好な住宅地域が形成されており、また、岩手医科大学附属病院の移転事業が完了し、
将来においても住宅地需要が継続しつつ、さらに熟成度を高めていくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町中心市街地の住宅地域一円で、需要者の中心は町内居住者及び盛岡市への通勤者世帯である。近隣
地域を含めた周辺一帯は岩手医科大学附属病院とこれに隣接する複合商業施設の開業に伴い、生活利便性が向上し、住
宅地需要は依然として強含み傾向にあるが、市街化区域編入地区において住宅地の大量供給が予定され、需給バランス
変化の兆しが見られる。戸建住宅用地としては、総額１３００～１８００万円程度の物件が取引需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良く、近隣地域内にはアパートも多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中
心として市場価格が形成される地域であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　矢巾 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,100 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.7]		 [101.0]
100		 65,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 医大病院の開院を契機に旺盛な宅地需要が続
いていたが、市街化区域編入地区において住
宅地の大量供給が見込まれ、地価の上昇も鈍
化傾向に転じた。

利便性と居住環境に優れた住宅地として選好
され、矢幅駅周辺の区画整理事業地域や民間
の新興分譲住宅地域と競合するが、現下では
供給量は少ない。

格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾（公示
）
-601109		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m町道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b 矢巾（公示
）
-601116		 紫波郡矢巾町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m町道、
中間画地
準住居

(60,200)
c 矢巾（公示
）
-601108		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m町道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
d 矢巾（公示
）
-601131		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9.5m町道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,327  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.8]
56,795 		 100
[  90.8]
62,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
63,200 
b (　           ) 
90,302  		 100
[ 150.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,385 		 100
[  96.0]
64,984 
65,600 
c (　           ) 
60,274  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.4]
61,687 		 100
[  92.2]
66,906 
67,600 
d (　           ) 
66,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,873 		 100
[ 111.2]
64,634 
65,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,400 円／㎡]  



矢巾 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,220,464 
537,272 
2,683,192 
2,236,720 
446,472 		 （　0.9696）
432,899 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,018,729 円　　　　（　     34,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 101.49 Ｗ2 199.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約４７㎡のアパートを想定。駐車場を確保したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 内階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
199.67 
93.9 
187.56 
1,488 
279,089 		 2.0  558,178 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.67 
93.9 
187.56 

279,089 		 558,178 
0 
⑨年額支払賃料        279,089 円　×　12ヶ月　＝　       3,349,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,349,068 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       133,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,215,105 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           558,178 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,220,464 円　　　　（　        12,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601053		 1,424  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,424 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601062		 1,429  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,415 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601069		 1,530  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,515 
矢巾 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,800 円  　　　　     29,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 100,472 円  　　　        3,349,068　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,400 円  　　　　     29,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,272 円　（　　　　　　         2,043 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     199.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,720 円  
（　　　　　         8,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,220,464 円      
②総費用 537,272 円      
③純収益　①－② 2,683,192 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 446,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 432,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,018,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町大字南矢幅第９地割３６７番
 4000005334049-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考