別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町大字藤沢第６地割６番１５
 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東6m町道 水道、下水 矢幅

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺に商業施設等が開業した
生活利便性が良い住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 矢幅駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として熟成しており、近接する岩手医科大学付属病院移転事業が完了し、今後とも宅地需要
は根強く、住宅地として熟成度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢幅駅周辺の住宅地域一円で、主たる需要者は町内居住者及び盛岡市等への通勤者等である。西側に近接
する岩手医科大学付属病院の本格的な移転を契機として土地需要は旺盛である。最寄り駅への接近性にやや劣るが、周
辺部では近年、複数の商業施設が開業するなど生活利便性が向上し、地価は上昇傾向で推移している。自用の取引が中
心で、土地値は１０００万円～１３００万円程度までの物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。中心市街地近郊に位置しア
パート需要も期待できるが、当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心である。従って
収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、周辺の地価公示地標準地の動向を踏まえ、近時の矢巾町における住宅地の
不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

矢幅駅周辺の土地需要は根強く、最寄り駅へ
の接近性にやや劣るが、新しい分譲住宅地を
中心に地価は上昇傾向で推移している。


特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾（公示
）
-601101		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 矢巾（公示
）
-601104		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m町道、
東7.5m、
二方路
１住居

(70,200)
c 矢巾（公示
）
-601124		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m町道、
北6m、角地
１低専

(50,80)
d 矢巾（公示
）
-601130		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 矢巾（公示
）
-601132		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,806 		 100
[  96.0]
55,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
56,100 
b (　           ) 
43,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
45,621 		 100
[  85.0]
53,672 
54,700 
c (　           ) 
43,058  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
44,164 		 100
[  84.7]
52,142 
53,200 
d (　           ) 
41,755  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,390 		 100
[  84.7]
54,770 
55,900 
e (　           ) 
50,376  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,920 		 100
[ 100.0]
54,920 
56,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,300 円／㎡]  



矢巾 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,878,581 
484,506 
2,394,075 
2,068,200 
325,875 		 （　0.9696）
315,968 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,582,667 円　　　　（　     34,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 93.84 Ｗ2 184.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.0 m x   14.8 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ１ＬＤＫ、平均専有面積４０㎡程度。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 内階段等供用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
184.38 
93.4 
172.28 
1,448 
249,461 		 2.0  498,922 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.38 
93.4 
172.28 

249,461 		 498,922 
0 
⑨年額支払賃料        249,461 円　×　12ヶ月　＝　       2,993,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,993,532 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       119,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,873,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           498,922 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,878,581 円　　　　（　        14,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601052		 1,231  
(   1,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,448 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601060		 1,530  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,471 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601064		 1,439  
(   1,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,454 
矢巾 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 89,806 円  　　　        2,993,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         484,506 円　（　　　　　　         2,523 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     184.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,068,200 円  
（　　　　　        10,772 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,878,581 円      
②総費用 484,506 円      
③純収益　①－② 2,394,075 円      
④建物等に帰属する純収益 2,068,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 325,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 315,968 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,582,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町大字藤沢第６地割６番１５
 4000005306120-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
矢巾 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢巾 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡矢巾町大字藤沢第６地割６番１５
 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東6m町道 水道、下水 矢幅

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域に商業モールが開業
し、利便性が向上した地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 矢幅駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として成熟しているが、西側近接地域において岩手医科大学付属病院の移転事業が完了しており、将来
においても住宅地需要が継続しつつ、さらに熟成度を高めていくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町中心市街地の住宅地域一円で、需要者の中心は町内居住者及び盛岡市への通勤者世帯である。近隣
地域を含めた周辺一帯は岩手医科大学附属病院とこれに隣接する複合商業施設の開業に伴い、生活利便性が向上し、住
宅地需要は依然として強含み傾向にあるが、市街化区域編入地区において住宅地の大量供給が予定され、需給バランス
変化の兆しが見られる。戸建住宅用地としては、総額１０００～１３００万円程度の物件が取引需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良く、近隣地域内にはアパートも混在するが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合
う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心と
して市場価格が形成される地域であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、矢巾町内の不動産市
況を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 医大病院の開院を契機に旺盛な宅地需要が続
いていたが、市街化区域編入地区において住
宅地の大量供給が見込まれ、地価の上昇も鈍
化傾向に転じた。

医大に近く、病院移転の完了及び矢幅駅周辺
の区画整理の完了、民間開発の分譲地への新
規の住宅地需要に牽引され、地価は強含んで
いる。

格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 矢巾 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 矢巾公（住
）
-606001		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m町道、
中間画地
工業

(60,200)
b 矢巾（公示
）
-601103		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 矢巾（公示
）
-601118		 紫波郡矢巾町

 更地


   
（　          ） 		 台形 東13m町道、
南8.5m、西5m、
三方路
１低専

(50,80)
d 矢巾（公示
）
-601132		 紫波郡矢巾町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,295  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
44,184 		 100
[  81.9]
53,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
45,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
46,652 		 100
[  84.6]
55,144 
56,200 
c (　           ) 
60,554  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
59,323 		 100
[ 111.2]
53,348 
54,400 
d (　           ) 
50,376  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,920 		 100
[ 100.0]
54,920 
56,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,200 円／㎡]  



矢巾 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,858,710 
484,486 
2,374,224 
2,068,200 
306,024 		 （　0.9696）
296,721 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,181,688 円　　　　（　     32,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
矢巾 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 93.84 Ｗ2 184.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.0 m x   14.8 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約４３㎡のアパートを想定。駐車場を確保したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 内階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
184.38 
93.4 
172.28 
1,438 
247,739 		 2.0  495,478 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.38 
93.4 
172.28 

247,739 		 495,478 
0 
⑨年額支払賃料        247,739 円　×　12ヶ月　＝　       2,972,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,972,868 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,915 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,853,953 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           495,478 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,858,710 円　　　　（　        14,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601052		 1,231  
(   1,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,399 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,438 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601060		 1,530  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,485 
c 矢巾公示（賃貸
）
　　　　-601064		 1,439  
(   1,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,454 
矢巾 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 89,186 円  　　　        2,972,868　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         484,486 円　（　　　　　　         2,523 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     184.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,068,200 円  
（　　　　　        10,772 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,858,710 円      
②総費用 484,486 円      
③純収益　①－② 2,374,224 円      
④建物等に帰属する純収益 2,068,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,024 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,545 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,181,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 矢巾 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡矢巾町大字藤沢第６地割６番１５
 4000005306120-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考