別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
紫波 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
紫波 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
 ②地積
　(㎡)		 776  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東8.6m町道 水道、下水 紫波中央

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       776 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 旧県道沿いに位置する旧来か
らの中心商業地域		 街

路		 ８．６ｍ町道 交通

施設		 紫波中央駅東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの中心商業地域であるが、すでに商業の中心は紫波中央駅周辺や国道４号線沿い等に移動しており、近
隣地域は商業の空洞化や住宅化が進んでいる。土地の需給は少なく、地価は今後も下落が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗兼住宅用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は紫波町中心部から近郊に位置する商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は地元法人又は個人事業主で
、全国法人の参入はほとんど見られない。同一需給圏における商業の中心は紫波中央駅の周辺地域、国道４号線沿い等
に移行している。近隣地域では、顧客が競合する他の商業地域へ吸引され新規商業投資はあまり見られないなど空洞化
が進んでいる。土地取引は画地規模が様々で、中心となる規模や価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は賃貸店舗等の収益物件も立地するものの、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が不安定で土
地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。したがって、現実に成立した自用目的の取引から試算
された比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、かつ近時同一需給圏の
商業地取引の推移・動向も考慮して、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩手 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,300 円／㎡		 [ 94.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.2]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 紫波町の人口は微減、世帯数は微増。隣接す
る矢巾町の住宅地の需要超過や地価上昇の好
影響が続き、中心部では新規の住宅地開発が
活発である。

商業の中心は紫波中央駅周辺や国道４号沿い
等に移行しており、近隣地域は空洞化が進み
、新規投資も見られず、地価は下落傾向で推
移している。

標準地は標準的な規模で、形状はやや劣るも
のの、地域内において十分な競争力が認めら
れる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 紫波 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 紫波（公）

-618053		 紫波郡紫波町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
東16m、角地
（都） 商業

(90,400)
b 紫波（公）

-618054		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西19m国道、
北東4m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
c 紫波（公）

-618051		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m町道、
西6m、角地
（都） 商業

(90,400)
d 紫波（公）

-618052		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m町道、
北12m、角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,730  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
31,922 		 100
[ 103.5]
30,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,800 
b (　           ) 
23,351  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.2]
37,392 		 100
[ 116.3]
32,151 
32,200 
c (　           ) 
32,347  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
32,611 		 100
[ 103.5]
31,508 
31,500 
d (　           ) 
30,323  		 100
[  85.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,175 		 100
[ 108.1]
32,539 
32,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 業者仕入
れ
 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



紫波 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,409,181 
3,998,828 
19,410,353 
18,963,000 
447,353 		 （　0.9726）
435,096 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,531,294 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
紫波 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 450.00 Ｓ3 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   776 ㎡     20.0 m x   35.0 m  前面道路：町道     　   8.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な店舗兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
2,138 
817,785 		 1.0  817,785 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,497 
606,285 		 1.0  606,285 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,497 
606,285 		 1.0  606,285 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
88.3 
1,192.50 

2,030,355 		 2,030,355 
0 
⑨年額支払賃料      2,030,355 円　×　12ヶ月　＝　      24,364,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,364,260 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       974,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,389,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,030,355 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,409,181 円　　　　（　        30,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 紫波（賃）
　　　　-618052		 1,595  
(   1,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,532 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,138 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 紫波（賃）
　　　　-618055		 1,926  
(   1,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,027 
c 紫波（賃）
　　　　-618053		 1,208  
(   1,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,579 
紫波 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 774,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 730,928 円  　　　       24,364,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,806,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       387,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,998,828 円　（　　　　　　         5,153 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,963,000 円  
（　　　　　        24,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,409,181 円      
②総費用 3,998,828 円      
③純収益　①－② 19,410,353 円      
④建物等に帰属する純収益 18,963,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 447,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 435,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,531,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 紫波 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１
 4000005238211-0000
2 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番３
 4000005238214-0000
3 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番４
 4000005238215-0000
4 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番６
 4000005238217-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
紫波 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
紫波 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外
 ②地積
　(㎡)		 776  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東8.6m町道 水道、下水 紫波中央

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 旧県道沿いの古くからの中心
商業地域		 街

路		 ８．６ｍ町道 交通

施設		 紫波中央駅東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また町外への顧客流出により商業繁華性は低下しており、民間
土地取引も少なく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町内の商業等地域及び近隣市町の既成の商業地域で、需要者の中心は地元の事業法人等である。当地域は
都心型既存商業地域として地域に君臨していたが、町勢発展の方向が西部～南部方向に向かっており、町役場も西部新
市街地へ移転し商業立地的にも郊外大型店との競争に敗れ、永く低迷が続いている。需要は弱く新規投資も住宅用途等
に向かっているなか、画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗等が多く、土地の取引については自用目的の取引がほとんどである。事業用不動産の賃貸市場
は成立しているが、土地価格を含めた投資額に見合う採算性が見込めないため、収益資料には相対的に限界がある。よ
って、本件では、比準価格を妥当なものとして重視し、収益価格を比較考量の上調整し、代表標準地からの検討を踏ま
え、紫波町全体における商業地の不動産市場の推移・動向も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩手 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,300 円／㎡		 [ 94.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.2]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増。県内経済はやや回復
の動きが継続するなか、当町では幹線道路沿
いを中心とした新規投資は見られる。


紫波町周辺はややオーバーストアで、近隣地
域では売り物件が多く、繁華性は低迷してい
る。


個別的観点からの需要、競争力に特段の変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 紫波 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 紫波（公）

-607057		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 紫波（公）

-607058		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c 紫波（公）

-618051		 紫波郡紫波町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m町道、
西6m、角地
（都） 商業

(90,400)
d 花巻石鳥谷
（公）
-617069		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
（都） 商業
居住誘導区域
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,312  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,391 		 100
[ 107.5]
34,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,800 
b (　           ) 
15,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,645 		 100
[  54.2]
28,865 
28,900 
c (　           ) 
32,347  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
32,611 		 100
[ 103.5]
31,508 
31,500 
d (　           ) 
24,801  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,801 		 100
[  87.0]
28,507 
28,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



紫波 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,127,457 
4,113,995 
20,013,462 
19,624,500 
388,962 		 （　0.9726）
378,304 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      7,417,725 円　　　　（　      9,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
紫波 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 450.00 Ｓ3 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   776 ㎡     30.0 m x   37.0 m  前面道路：町道     　   8.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗　２～３階２Ｋ各９戸（平均専有面積約４５㎡　単身・世帯分離家庭向）　地域における標準階層を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
2,140 
818,550 		 3.0  2,455,650 
1.0  818,550 

 2～ 2		 居宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,498 
606,690 		 2.0  1,213,380 
1.0  606,690 

 3～ 3		 居宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,498 
606,690 		 2.0  1,213,380 
1.0  606,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
88.3 
1,192.50 

2,031,930 		 4,882,410 
2,031,930 
⑨年額支払賃料      2,031,930 円　×　12ヶ月　＝　      24,383,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,383,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       982,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,580,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,882,410 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,031,930 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         499,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,127,457 円　　　　（　        31,092 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 紫波（賃）
　　　　-618054		 1,525  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 70.0]
2,223 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 紫波（賃）
　　　　-618055		 1,926  
(   1,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,965 
c 紫波（賃）
　　　　-618056		 1,473  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,104 
紫波 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 801,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 736,895 円  　　　       24,563,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,869,000 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       400,500 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,113,995 円　（　　　　　　         5,302 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,624,500 円  
（　　　　　        25,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,127,457 円      
②総費用 4,113,995 円      
③純収益　①－② 20,013,462 円      
④建物等に帰属する純収益 19,624,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 388,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 378,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,417,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 紫波 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１
 4000005238211-0000
2 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番３
 4000005238214-0000
3 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番４
 4000005238215-0000
4 　紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３６番６
 4000005238217-0000
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備考