令和6年1月15日　提出 紫波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紫波 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡紫波町二日町字田中前１１番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も介在する住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 古館 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 民間の不動産業者によって古 くに開発された分譲住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 古館駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は交通利便性が劣る住宅地域で、価格形成要因に変化はなく、また新規の住宅地分譲はみられないが中 古住宅への需要があるため、今後とも地価上昇は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紫波町市街地の縁辺部及び矢巾町市街地の南部縁辺部の住宅地域である。主たる需要者は町内居住者であ るが、町外からの流入もみられる。同一需給圏では住宅地の需要は高く、立地に優れた地域への需要は特に底堅い。近 隣地域は交通利便性がやや劣るが，低水準の地価及び中古住宅への需要等を背景に地価は継続的に上昇している。土地 は２４０㎡程度で８００万円前後、中古の戸建物件は総額１、５００万円前後が需要の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視 した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏 における住宅地の不動産市場の推移・動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢巾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [104.1] 100 100 [102.0] 100 [157.1] [103.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 紫波町の人口は微減、世帯数は微増。隣接す る矢巾町の住宅地の需要超過や地価上昇の好 影響が続き、中心部では新規の住宅地開発が 活発である。 交通利便性がやや劣り、新規の住宅地開発は ないが、好調な矢巾町不動産市場の影響など による住宅取得の需要増を背景に地価は上昇 が継続している。 南側の接面道路で、画地も標準的であり、地 域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％