令和6年1月15日　提出 岩手 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩手 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡岩手町大字沼宮内第７地割２４番１外 ②地積 　(㎡) 639   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 銀行 Ｓ2 低層の小売店舗に銀 行が混在する町中心 商業地域 南東14m県道 水道、下水 いわて沼宮内 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩手町の旧来からの中心的商 業地域 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 いわて沼宮内駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 岩手町中心部の旧来からの中心商業地域であるが、地域の人口減少や大型店舗への顧客流出等による商況及び需 要の減退傾向を改善させる要因は認められず、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩手町及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は圏域内に地縁性を有する個人事業者及び法人であ る。当該圏域においては、人口減少並びに少子高齢化が進行しており、後継者不足に拍車がかかりつつ、商況は低迷し ている。地域内の人口減少のほか、大型店舗や盛岡市等への顧客流出の影響も受け、事業用地の需要は減退傾向を続け ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自己所有の物件での営業が大半で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念し たが、比準価格は、当該地域性を反映しつつ、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例から導出されて おり、市場の取引実態を表わした説得力を有する価格であると判断する。したがって、地域の不動産市場の実態を反映 した実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費や雇用・所得環境等に 改善の動きがみられるなど、持ち直している 。 地域要因に特段の変動はない。新規の需要は 乏しく、衰退傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％